{"ObjectType":101,"Sequence":240,"PreHash":"A58023E138E2FF0D48A71D2CB08BFE48","Content":"\r\n\r\n# 【深度长文】如何研判未来房地产市场的走势？\r\n\r\n原创 沧海一土狗 [ 沧海一土狗 ](javascript:void\\(0\\);)\r\n\r\n__ _ _ _ _\r\n\r\n**\r\n\r\n** ** 文/沧海一土狗 **\r\n\r\n_ ps：4400字 _ **** \r\n \r\n\r\n**引子**\r\n\r\n \r\n \r\n如果我们用十年国债收益率来代理 _**经济的热度** _ ，那么，当下的经济处于一个十分微妙的状态【2.9-3.0%】。\r\n\r\n_**静态地来看** _ ，当十年国债收益率大于3.0%的时候，我们该投资 _**价值股** _ ；当十年国债收益率小于2.9%的时候，我们该投资\r\n_**成长股** _ 。 现在，经济复苏进入到了过渡区间，我们既没办法理直气壮地搞成长股，也没办法底气十足地投入价值股的怀抱，一下子无所适从。\r\n\r\n> _**关键还是经济，一切都取决于后续经济复苏的节奏。** _\r\n\r\n对于未来的经济走势，有三个要紧的问题： _**1、什么时候十年国债到3%？** _ _**2、十年国债收益率最高到多少？** _\r\n_**3、高于3%的十年国债能持续多久？** _ \r\n（ _ ps：继续用十年国债代理经济的综合热度 _ ） 复苏越弱，十年国债的高点越低，在3%+之上持续的时间越短；反之，高点越高，持续时间越长。\r\n然而，要回答这个问题，我们就不得不回答有关地产的三个问题： _**1、什么时候房地产全面复苏？** _ _**2、房地产复苏的高点有多高？** _\r\n_**3、房地产行业中等偏强的状态能持续多久？** _ \r\n对于房地产市场，我们一直有一个偏见： _**相比于股票和债券市场，我们似乎更懂房地产市场** _\r\n。只有这样，我们才能心安理得地“用房地产市场的结论”去支持“股票和债券市场的”结论。 不幸的是，\r\n_**房地产市场跟股票和债券市场一样复杂，我们不能假装房地产市场更加简单。** _ \r\n所以，我们需要一个类似于股票或债券市场一样的范式， _**平行地** _ 去分析房地产市场。 \r\n \r\n \r\n \r\n\r\n**从股票市场到房地产市场**\r\n\r\n \r\n \r\n\r\n从交易层面来看，股票的市值有3个决定因素： _**1、交易情况；2、其他股东锁仓情况；3、大股东锁仓情况；** _\r\n\r\n\r\n\r\n这3个要素背后分别对应着， _**1、换手率——剩余流动性情况；2、企业景气度情况；3、大股东融资情况；** _\r\n\r\n暂且不看大股东融资，影响股票市值的因素可以分为两类， _**一、负债端因素** _ ，剩余流动性情况，表现为每日成交额； _**二、资产端因素，** _\r\n企业经营情况，体现为景气度指标。\r\n\r\n事实上，这套框架也可以平移至房地产市场，平移结果如下： \r\n\r\n\r\n\r\n也就是说，一个地区房地产市场的总市值，取决于三大要素： _**一、流动性情况；二、产业情况；三、供地情况。** _\r\n\r\n \r\n\r\n \r\n \r\n\r\n**产业是一切的核心**\r\n\r\n \r\n \r\n下面我们展开我的分析，由于产业太重要了，我们先讲产业。（ _ps：在《_ [ _住房的金融属性及其定价机制_\r\n](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxNjE1NjI1MA==&mid=2247488261&idx=1&sn=594e33069bdf980100d922a92fde692b&chksm=f9aaed30cedd6426296e6d7e239b365f0e0eeafccab0b077932b0fd960fcb8024abc4cdfb60f&scene=21#wechat_redirect)\r\n_》一文中，我们着重讨论了产业逻辑_ ） _**产业是一个地区房地产市值的核心，** _ 没有产业，一个地方的房地产市场是起不来的。 \r\n\r\n如上图所示，对于地方政府而言，庞氏模式是：搞房地产市场和人口的小循环。 \r\n这种 _**小循环模式** _ 总有破灭的一天，因为，它是 _**孤立的系统** _ ；一旦庞氏转不下去了，所有问题都要爆发出来。\r\n\r\n> _**熵增原理，指孤立热力学系统的熵不减少，总是增大或者不变。** _\r\n\r\n良性的模式是 _**大循环模式** _ ，地方政府靠地产融资去支持核心产业， _**核心产业创造更多就业岗位以吸引更多人口** _\r\n，更多人口带来更加繁荣的房地产市场。 这种大循环才是可持续的，因为它靠核心产业加入了国内大循环和国际大循环， _**它依托的是一个开放系统** _ 。\r\n现在，市场上有两种唱衰中国房地产市场的论调：一种是基于人口唱衰；另一种是基于城镇化率唱衰。 \r\n这两种论调都混淆了一个核心的东西： _**人口和房地产市场的好坏，均为产业的结果** _ 。\r\n如果产业失败，一个区域的人口会流失，房价会下滑；人口和房价均是产业发展情况的结果。 \r\n \r\n \r\n\r\n**负熵输入和城市化**\r\n\r\n \r\n \r\n城市化率是另外一个不靠谱的分析起点。事实上， _**农民进城并不是一个自发的结果** _ 。\r\n如果城市失业率很高，农民还会进城么？如果城市的粮食不够吃，农民还会进城吗？在改革开放的初期，我们也曾碰到过类似的问题。 \r\n因此，农民工进城的唯一原因就是 _**城市的工作岗位增加** _ 。\r\n大规模城市化的背后，必然是城市工作岗位的爆发式增长。为什么城市工作岗位会爆发式增长？ _**当然是因为产业扩张** _ 。 \r\n\r\n我们城市化最快的时候，也是我们房价上涨最快的时候，并不是因为城市化导致了房价上涨，而是\r\n_**因为我们加入了WTO，参与了全球大循环，一下子多了海量的工作岗位** _ 。 产业逻辑大爆发是因，城市化、房价上涨、农民工进城都是产业逻辑的结果。 \r\n所以，在思考房地产市场的问题时，我们一定要避开“人口”和“城市化”这两个假的“因变量”的干扰，要直达本质——\r\n_**去问中国的产业行不行，在国际上有没有竞争力** _ ？ 如果中国的产业蒸蒸日上，越来越有国际竞争力，中国的房地产市值会持续攀升，跟人口没什么关系。\r\n人口老龄化？只有产业不行的地方，人口结构才会老龄化，你们看看深圳，哪里有老龄化呢？ _**人是会流动的** _ _**，迁徙的主要驱动力就是产业** _\r\n。 \r\n \r\n \r\n \r\n\r\n**流动性逻辑**\r\n\r\n \r\n \r\n产业逻辑，属于信用逻辑的范畴，是一切的根本。在产业逻辑之上，我们才可以讨论流动性逻辑。\r\n那么，什么是流动性逻辑呢？就是交易、换手、买卖，有个不好听的词叫击鼓传花。 \r\n如果拿股票市场做对比的话， _**一二线城市类似于沪深300指数，三四五线城市类似于小市值指数** _ 。\r\n\r\n对于小市值指数来说，景气逻辑是次要的，你并不清楚谁能真正长成庞然大物； _**流动性逻辑才是主要的，只要剩余流动性充沛，大家都有得炒** _ 。\r\n对称的，对于三四五线城市来说，产业逻辑也是次要的，你并不清楚哪一个城市能 _**跟紧时代潮流，每次产业变迁都能踩对点儿** _\r\n，成长为庞然大物；但是，只要流动性充沛，房价总是能炒起来的。 正是因为产业逻辑和流动性逻辑是两个维度，基于产业逻辑（ _ ps：更肤浅的是人口或城市化逻辑\r\n_ ）去diss一个三四线城市的房价是很不合理的。借助小市值指数这个拐棍，我们就能避免这种错位——\r\n_**个别小票可以借助产业逻辑上涨，但小市值整体上涨必然借助流动性逻辑** _ 。\r\n此外，还有一个很有趣的论调，把居民收入和房价联系在一起，也就是说，他们认为居民收入不行，所以，房价涨不起来。\r\n吊诡的是，判断小市值行情的时候，他们从来不去考虑散户的收入情况。 _**事实上，居民收入也是一个结果，并不能作为分析的起点** _ 。\r\n那么，影响房地产市场流动性的因素有哪些呢？ _**包括但不限于限购、首付比率、贷款利率等等** _ 。 \r\n \r\n \r\n \r\n\r\n**供地情况和生产分配**\r\n\r\n \r\n \r\n供地因素是最后一个重要因素：如果一个地方的政府大量供地，那么，这个地方的房价也起不来。\r\n\r\n如上图所示，3个关键要素可以分为两类： _**1、生产逻辑；2、分配逻辑** _\r\n。产业情况属于生产逻辑，是一切的根本。交易情况和供地情况属于分配逻辑，是生产逻辑的延伸。 在这里，我们要把握一个核心原则：\r\n\r\n> _**先有生产，才有分配。** _\r\n\r\n交易的背后是存量住宅，新增的背后是增量住宅。 \r\n对于产业逻辑中规中矩的地区， _**其房地产市值膨胀的速率大体上跟社融增速匹配，约为10%** _ 。 这部分属于生产逻辑——拼死拼活打下的江山——\r\n_**负熵输入。** _ 存量和增量再来分配这10%——如果增量做5%，那么，存量只能剩余5%。 \r\n假设三四五线城市不是那么能打（ _ ps：膨胀速度要低于10% _ ），并且，地方政府保持较高的增量供给（ _ ps：因为 _ _\r\n地方政府缺钱，事实上，增发等同于折旧 _ ），那么，存量住房所分配的负熵很少， _**平均房价中枢的斜率十分缓慢** _ 。\r\n\r\n在这个框架下，我们能看到三四五线城市的长期房价取决于两点： _**1、产业情况，能否跟上国内国外大循环迁徙的脚步；** _ _**2、政府供地情况；**\r\n_ 人口在哪个位置呢？在产业项下，产业发展好，人口流入，年轻化；反之，人口流出，老龄化。 相应的，它们的短期房价只能取决于—— _**短期信贷周期**\r\n_ 。在允许负债的情况下，负熵的输入项得到了扩充，除了有产业，还有债务。\r\n假设一个地区产业所允许的增速是10%，通过债务，它的整体房地产市值的增速可以超过10%，譬如，做个15%。于是，我们就获得了下图的框架：\r\n\r\n一旦一个地区， _**脱离产业** _ _**约束，过量举债** _ ，随着时间的推移，它的债务问题会越来越严重。这会体现在三个方面：\r\n_**1、大量的隐形政府债务积累；2、大量的商品房积压；3、二手房价趋势性下滑** _ 。 不难发现，对于地方政府隐性债务问题，\r\n_**最为核心的东西还是产业** _ ，其他的都是结果。 \r\n\r\n> _**如果产业失败，一个区域的人口会流失，房价会下滑，债务问题也会凸显；人口、房价和债务均是产业发展情况的结果。 ‍ ** _\r\n\r\n \r\n\r\n \r\n \r\n\r\n**公共地的悲剧和债务问题**\r\n\r\n \r\n \r\n到这里，我们终于把房地产市场的三大因子分析完毕。 不难发现，这个市场极其复杂，我也只是简要展开，但花费了大量的篇幅。\r\n从这个框架来看，房地产市场的问题可以分为两个层次： \r\n_**1、整体问题——总体产业竞争力；** _ _**2、结构问题——产业分布问题；** _\r\n我们的总体产业发展趋势很好，国际综合竞争力很强，已经成为第二大经济体，所以，中国的房地产市场不存在整体性问题。 _**问题出在产业分布上：** _\r\n一些地方，产业一直在流入；剩下的地方，产业一直在迁出。然而，产业迁出的地方不想坐以待毙，所以，他们逆势举债以求挽回颓势。\r\n\r\n> _**所有人都举债扩张只能形成徒劳的内卷，并不会改变产业变动趋势。** _\r\n\r\n于是，整个系统陷入了公共地的悲剧：一方面，热点区域不断地抽走产业；另一方面，其他区域不断地举债内卷。最后， _**就是结构性** _ _**债务问题**\r\n_ 。 因此，中国的地方债务问题， _**也只是个结果——产业在沿着某个大趋势移动，一些人在举债对抗这个趋势** _ 。\r\n\r\n> _**不要妖魔化身处这个泥潭里的地方政府，谁都不想当咸鱼。** _\r\n\r\n所以，拿结构性的债务问题解释结构性的地产问题是不合理，它们之间不形成因果关系， _**它们都是产业分布和产业迁徙的结果** _ 。 \r\n \r\n \r\n \r\n\r\n**精准施策及结束语**\r\n\r\n \r\n \r\n综上，我们就搞清楚分析房地产市场的 _**一般性框架** _ ，并可以利用它做实务分析。\r\n北京、上海等热点城市属于信用逻辑极强的城市，大量的产业或资源迁入，所以，在房住不炒的框架下，它们应该：\r\n_**1、常态化限制流动性逻辑；2、增加土地供应** _ 。\r\n此外，北京和上海也有所不同：北京是北方城市，总体上缺水，无法过度膨胀。所以，北京还应该增加一条： _**3、纾解部分产业出京** _ 。\r\n近期，北京二手房市场 _**单日网签量的中枢** _ 上得很快，已经越过了温和涨价线——500套单日，所以，指望北京继续放松流动性逻辑（ _\r\nps：放松认购又认贷 _ ）几乎是不可能了。 \r\n \r\n对于三四五线城市，产业的争夺是残酷而激烈的，短时间无法判断出谁胜谁负。 **驱动它们地产市场的** **底层逻辑，只能是流动性逻辑——**\r\n放松限购、降低首付比率、降低贷款利率等。 这些措施也一定是有效的，因为中国的整体产业没问题， _**人民币没问题** _ 。\r\n对低能级城市的流动性支持， _**本质上就是融资支持，** _\r\n先解决地方政府现金流的问题，产业布局以及产业争夺战的问题，毕竟是一个长期问题，不是一时半会能捋得清的。\r\n通过本文框架，从长期角度来看，未来中国的房地产市场会秉持如下特征：\r\n_**高能级城市，房价长期中枢斜率高——信用逻辑强，短期价格波动小；低能级城市，房价长期中枢斜率低，短期价格波动大——流动性逻辑强。** _ \r\n此外，对于股票市场和债券市场而言，它们并不怕热点城市的房价上涨，毕竟这些城市上涨的底层逻辑是产业逻辑（ _ ps：即便五花大绑，给足够多时间还是会涨的\r\n_ ）；麻烦的是低能级城市房价的上涨，站在它们背后的逻辑一定是流动性逻辑。 对于这一波，我们还是盯好低能级城市的房地产情况吧——\r\n_**有没有新的流动性脉冲** _ 。 _ ps：数据来自wind，图片来自网络 _ \r\n\r\nEnd\r\n\r\n \r\n\r\n\r\n\r\n苹果用户请扫二维码，安卓用户可点击链接： \r\n\r\n[ 沧海一土狗的知识星球 ]()\r\n\r\n本号唯一的知识星球号 定位：升级认知框架的思维实验室 星球的主体是一系列具备一致性的模型 星主每天会通过增量讯息和市场反馈检验模型\r\n这个检验过程就是每日的股市和债市复盘 因此，这一系列模型也是动态升级的 此外，星球里还有对重要的现象或事件的点评 以及一些跟公众号内容不同的随笔\r\n欢迎加入\r\n\r\n预览时标签不可点\r\n\r\n微信扫一扫 \r\n关注该公众号\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n****\r\n\r\n\r\n\r\n****\r\n\r\n\r\n\r\n× 分析\r\n\r\n 收藏\r\n\r\n","Timestamp":1677254400000,"PublicKey":"02599CB6DADE13FBD4E73D551E1C260E74DD77401BA7AC6B5BDB3A5B202618EC16","Signature":"30450221009D532369EACBBD100B5CC73E84C1A0258CD13FB129D78B0FE32119C99902C7E20220736D8AC119964104E33498919EECB3A029F127D751148941B5806D458CA58DF0"}