{"ObjectType":101,"Sequence":37,"PreHash":"C964B1F00D170CB4584ACA7C94D07483","Content":"# 本轮限购令会让楼市走向何方？\r\n\r\n牛哞哞 [ 新潮沉思录 ](javascript:void\\(0\\);)\r\n\r\n__ _ _ _ _\r\n\r\n \r\n\r\n \r\n\r\n9月 30 日至 10 月 5 日，南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山共计 14\r\n个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。有媒体梳理了限购令组合拳的整体情况——\r\n\r\n \r\n\r\n深圳：重启“ 90/70 ”政策；市户籍成年单身人士（含离异）限购 1 套住房；\r\n\r\n南京：市户籍成年单身人士（含离异）限购 1 套住房； 2 套房首付提至 8 成；\r\n\r\n \r\n\r\n厦门：限购面积从 144 提高到 180 平，外地户籍购房门槛提高；\r\n\r\n \r\n\r\n广州： 2 套房首付不低于 70% ，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款；\r\n\r\n \r\n\r\n北京：重启“ 90/70 ”政策， 2 套房为非普通自住房首付至少七成；\r\n\r\n \r\n\r\n天津：拥有 1 套及以上的外地人暂停在部分区域购房，其商业贷款首付比例也提\r\n\r\n高至 40% ；\r\n\r\n \r\n\r\n苏州：户籍居民有三套房者不得再买房，房企售楼过高将被约谈；\r\n\r\n \r\n\r\n成都：分区域限购，二套房首付比例不低于 40% ；部分区域单人只能新购一套房；\r\n\r\n \r\n\r\n郑州：拥有两套房者限购 180 平米以下住房，二套房首付 40% ，首套房首付 30% ；\r\n\r\n \r\n\r\n济南：购买首套和二套住房的首付款提至 30% 和 40% ，已有三套住房的暂不得再购房；\r\n\r\n \r\n\r\n无锡：二套房首付比例提至 40% ，非本市户籍限购二套房，对土地出让设置最高限价；\r\n\r\n \r\n\r\n合肥：在市区范围内第三套禁购，首套房首付比例调整为 30% ；\r\n\r\n \r\n\r\n武汉：汉阳等区实行住房限购限贷，本地户口居民购房首套房首付最低 25% ，二套首付最低 50% ，第三套禁贷；\r\n\r\n \r\n\r\n佛山：预售商品房时应当取得商品房预售许可证；\r\n\r\n \r\n\r\n如此协同一致的步调显然是有“预谋”的，从人民日报和新华社的吹风开始，各种因地制宜的限购令迅速席卷了房价较热的几乎全部大中城市，那么这一轮限购令的原因是什么？又会有什么影响呢？ \r\n\r\n \r\n\r\n \r\n\r\n我认为限购令出台的原因有三个方面。 \r\n\r\n \r\n\r\n1.正如前文所说，限购令是有“预谋”的，而限购令的一个起因就是去库存的阶段性成果，那么继续往上推演的话，去库存又是什么时候被提上日程优先级的呢？我们回溯\r\n2015 年 12 月 21\r\n日的中央经济工作会议就一目了然了，会议明确提出五大任务——积极稳妥化解产能过剩、帮助企业降低成本、化解房地产库存、扩大有效供给、防范化解金融风险。所以啊，必须多搞点组织学习，还是要让玄处引领大家多读书，多看报，因为邸报里写得很明白，我来翻译一下“化解房地产库存”任务的官方通稿全部内容。\r\n\r\n \r\n\r\n要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求（总纲：一二线中产白领们接盘，三四线农民工接盘），通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场（强调三四线农民工接盘）。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求（强调三四线农民工接盘）。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口（部分库存可以政府自己接盘然后转成租房出租）。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业（鼓励房产中介承揽租房业务）。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格（打压非刚需住房市场热度），促进房地产业兼并重组，提高产业集中度（房地产走向垄断，三四线地产公司老板开始跑路，巩固央企地王地位）。要取消过时的限制性措施（要让更多的人接盘）。\r\n\r\n \r\n\r\n从这段话中可以看出，一年前的中央已经清楚的认识到了去库存的严峻性，也清楚的认识到了去库存的主战场在三四线而非一二线。所以计将安出呢？不忘初心的 CCP\r\n当然不会忘记毛主席的教导，它完全按照毛主席的军事思想在执行战略，具体就叫做集中优势兵力先打薄弱环节，去库存的薄弱环节显然在一二线城市，因此去年年底到今年上半年开始大规模货币放水。有人说牛哥你报道上出了偏差是要负责的，货币放水不是大水漫灌吗，这怎么就成集中优势兵力了？大兄弟别激动，你想啊，市场经济必然带来马太效应，所以处在一二线城市滚滚贷款买房人潮中的你就是被“集中”的“优势兵力”呀，这么一想是不是还有点用个人奋斗参与历史行程的小激动呢？\r\n\r\n \r\n\r\nAnyway，就这样打了半年的凡尔登，一二线城市库存终于缴械投降了。今年 7\r\n月新增贷款都是房贷让所有人惊呼房地产药丸，其实我们应当辩证的看这个问题，如此火爆的房市恰恰说明一二线城市去库存效果显著，下面该进入攻坚战，啃三四线城市库存的硬骨头了，而要啃硬骨头显然第一步就必须调整政策。一二线城市靠房产虹吸三四线城市的势头被瞬间遏制，限购令就是为了这个目的，直接一刀斩断了城际购买力的流动性。\r\n\r\n \r\n\r\n因此限购令密集出台的第一个原因就是给一二线城市降温并阻止购买力被虹吸，为三四线城市渐进式去库存备好能支撑长期的粮草和弹药，这是关系到我国经济长治久安的最主要核心。\r\n\r\n \r\n\r\n \r\n\r\n2.地方政府在执行去库存的过程中相当程度的默许了大量次贷行为，例如沈阳零首付被紧急叫停等，实际上打着擦边球的次贷在库存严重的地区司空见惯，甚至于不少全国范围内的房地产公司（如链家）也卷入其中，首付贷和“团购房”被叫停后依旧屡禁不止并大量转入地下，上述行为不只是三四线城市存在，一二线城市用高利贷买房炒房的投机者也大行其道，这些糟糕的征兆如果不加以遏制，那么地方政府连锁破产指日可待。\r\n\r\n \r\n\r\n上述事实客观存在但又只能从蛛丝马迹中探寻，因为两个字，信心，信心脆弱而又宝贵，此外考虑到大型地产公司和银行也属于“大而不能倒”的组织，宁可地方政府破产也不能让这些“\r\ntoo big to fall ”的机构有闪失，只能与之抽丝剥蕉般的博弈，例如——\r\n\r\n \r\n\r\n稽查发现，部分商业银行在房贷新政实施之前，存在违反受托支付要求发放个人住房按揭贷款的情况，即在贷款发放后，将个人住房按揭贷款资金直接划入非房屋交易双方的第三方，该第三方又将资金划至房地产中介公司。同时，部分房地产中介公司存在通过首付贷及垫付资金等方式为房屋交易双方垫资的情况。\r\n\r\n \r\n\r\n上海银监局决定，从４月２５日起，暂停辖内各商业银行与链家、太平洋、我爱我家、仁丰、佳歆、汉宇６家房地产中介公司的业务合作１个月，待上海市银行同业公会核实相关情况后再恢复辖内商业银行与其的业务合作。\r\n\r\n上海银监局还决定，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》的有关规定，对于违反个贷业务受托支付要求的工商银行上海市静安支行、中国银行上海市临沂路支行、建设银行上海市张江支行、交通银行上海市黄浦支行、兴业银行上海普陀支行、浦发银行上海杨浦支行、汇丰银行（中国）有限公司上海分行本级（不含辖内其他支行）７家商业银行营业机构，从４月２５日起暂停个人住房贷款业务２个月，并责成对相关人员进行内部问责。待完成整改后，视情况再行恢复其相关业务。\r\n\r\n \r\n\r\n因此限购令密集出台的第二个原因就是配合更严格的行政手段打击次贷和投机行为，房地产市场会转冷，中小地产公司必然承受不住这一轮不知何年何月才能结束的降温，而后果将会导向任务中的“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”。\r\n\r\n \r\n\r\n \r\n\r\n \r\n\r\n3\\.\r\n限购令密集出台的第三个原因就是阻止银行的杠（不）杆（良）率继续升高。我个人之所以把这个方面排在最后，主要是我认为阻止银行不良率的升高实际只是让银行不良率下降的第一步，正如前人民总理所说，我们当年必须要遏制房价过快增长的趋势，现在则必须要大力遏制银行不良贷款率过快增长的趋势，（这里我们使用一个三阶导数）——因为在全社会“资产荒”的阴影下，银行资金没有更好的投向：投向国企虽然安全但资金利用率低，投向中小企业又唯恐不良率攀升，只好都往房地产投。限购令的目的，在于遏制不良资产与贷款过快增长的趋势，进而遏制不良率上涨的速度，最后达到控制不良资产和贷款规模本身的目的。 \r\n\r\n以上就是限购令密集出台的原因，考虑到当前资产外逃严控和居民储蓄率依旧维持在高位，因此个人的主观判断是，已经实施了限购令的城市房价会终止暴涨，但这些城市出现全范围的房价下跌也是不可能的，一线及发达二线城市的房价涨势很可能处在刚好跑赢通胀的位置，在失去投资价值后起到一定的保值作用。\r\n\r\n \r\n\r\n作者简介\r\n\r\n** 牛哞哞 ** / **** 一只牛\r\n\r\n** \r\n**\r\n\r\n我是一只牛，哞哞哞哞哞哞哞\r\n\r\n \r\n\r\n \r\n\r\n\r\n\r\n \r\n\r\n \r\n\r\n \r\n\r\n \r\n\r\n预览时标签不可点\r\n\r\n微信扫一扫 \r\n关注该公众号\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n****\r\n\r\n\r\n\r\n****\r\n\r\n\r\n\r\n× 分析\r\n\r\n 收藏\r\n\r\n","Timestamp":1476288000000,"PublicKey":"0319773E4E75194DE9810E624C4B2B57BD976F8E62CF12ACC85909BABF216A6406","Signature":"3045022100ED5FA790DA2B9D6ECF77FB877C4912E04B5ED135B7DB788B74ADCBDB43C6945C022060D9B15F00EF96A69B3F3EECF00DA4CC2CE11292CB89D7B4F7CD31E0B4CC4417"}