{"ObjectType":101,"Sequence":38,"PreHash":"3BDEDC6CD7184AC93C507E233623B26F","Content":"# 【玄处专栏】房价怎么越调控越买不起\r\n\r\n玄不救非氪不改命 [ 新潮沉思录 ](javascript:void\\(0\\);)\r\n\r\n__ _ _ _ _\r\n\r\n \r\n\r\n房价是最近非常热门的话题。从“十一”之前的疯涨，到“九·三零”以后各地的密集调控，一直是舆论关注的焦点。而关于具体的限购政策和调控的原因，牛哥前几天在文章中已经讲了，这里就不讲了。这里主要说一说一线城市房价上涨的原因以及限购政策对诸位的影响。\r\n\r\n \r\n\r\n首先要知道，一线城市的房产意味着什么呢？很多人用建安成本，也就是用钢筋水泥去衡量房价，或者用月工资收入去衡量房价，这都是有问题的。一线城市的房产，实际上意味着在一线城市的生存权和发展权。而且不是一代人的，而是几代人的生存权和发展权。所以，回过头来看，一线城市的房价疯涨，背后的根本原因，在于这个生存权和发展权，相对于其他城市而言，越来越珍贵了。\r\n\r\n \r\n\r\n而一线城市的生存权和发展权变得越来越值钱，自然是各种资源向中心集聚的结果。当前，国家对北京市定位，叫做“四个中心”，也就是“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”。对上海市的定位，也叫作“四个中心”，也就是“国际经济中心、国际金融中心、国际航运中心、国际贸易中心”。而这些“中心”的背后，都意味着国家在政策和财政上的巨大支持。\r\n\r\n \r\n\r\n最后体现出来的结果，一方面是在生存上，提供了更好的医疗和教育资源。北京的资源富余到什么地步呢？前段时间，人大附中这样的超级中学，招聘老师，招上来一群清华北大的博士，就让人大开眼界，其实很多人还不知道，北京有些名牌小学，就连校医，都得是三甲医院医师或者是北京大学医学部毕业生。另一方面，是在发展上，提供了更多甚至可以说绝大多数高端就业和发展的机会。政治和学术上的资源与机会就不用说了，互联网百强企业分布是这样的（图片来源于网络，出处见水印）。\r\n\r\n \r\n\r\n当然，这些都属于众所周知，老生常谈。这些资源的集中，决定了前一轮的房价上涨，并奠定了一线城市房价远远高于其他城市的主基调。而问题在于，在“新常态”下，为什么涨的异乎寻常呢？茅盾先生在上世纪三十年代发表的著名小说《子夜》里，讲过一个很有趣的现象。当时的情形是，中国在打内战，结果内地被打烂了，土豪乡绅只能变卖土地，跑到上海买房居住，多出来的钱，只能去买战争国债，蒋介石卖掉了国债，就能把内战继续打下去，打烂了更多的地方，上海就涌进来更多的土豪乡绅，买房买国债。\r\n\r\n \r\n\r\n上世纪三十年代和当下当然没有可比性，但背后透露出的逻辑，是一致的，那就是，光景不好的时候，一线城市的价值，就越显著。上世纪三十年代，打内战以前，上海和内地的差别，在于秩序好和不好，打了内战，就变成秩序有和没有。同样的，本世纪一十年代，“新常态”以前，中心城市和外围，发展机会在于多和少的差别，进入“新常态”以后，发展机会在于有和没有的差别。\r\n\r\n过去，比如说北京某学校一个寝室天南海北的同学毕业了，山西同学可以回老家挖煤，河北同学可以回老家炼钢，青海同学可以去卖兰州拉面，绍兴同学可以去卖杭州小笼包，大家都有光明的前途。而进入了“新常态”，有限的发展机会，基本就只局限于中心城市了。特别是东北、华北等经济极其困难的省份，人口外流，特别是高端人才外流的趋势就更加明显了。比如说，根据大连理工大学发布的就业报告，可以看出，选择北京就业的本科毕业生比例，从\r\n2013 年的 10.06% 上升到 2015 年的 16.04% ，上升了 6 个百分点，而留在东北三省就业的比例，则下降了超过 4\r\n个百分点。这与日常接触到的情况是比较一致的，也就是说，经济越是困难，那些困难地区有实力的精英家庭，就越是要勒紧裤腰带，把孩子送去中心城市。正所谓，东北经济不发达，必须要去北上广；华北资源很匮乏，必须要去北上广，结果，众人买房房价高。\r\n\r\n \r\n\r\n以上说的是需求的问题。而在需求日益增高的同时，房地产领域实施了“供给侧改革”，首要的，就是收紧用地指标。这是由于系列讲话所要求的，出于治理“大城市病”考虑，要求中心城市控制人口规模。首当其冲的，是北京市，被要求“调整疏解非首都核心功能”和“控制人口规模”，落实到人口指标上，是规定了\r\n2300 万的人口控制上限，而北京市在 2014 年底时，人口数量已经超过了 2150 万人。\r\n\r\n \r\n\r\n要控制人口规模，最有效的手段，就是收缩住宅用地的供给。因为住宅用地是城市人口的载体。国土、发改和规划部门，每年会向社会公布一个《国有建设用地供应计划》，发布在国土资源局，也就是现在的规划和国土资源管理委员会的官方网站上。我们看一下历年变化情况（下图）。\r\n2012 年以来，住宅用地计划总量从 2011 年的 2550 公顷迅速下调，直到 2015 年 -2016 年收缩为 1200\r\n公顷，两年安排的住宅用地计划，不足 2011 年 1 年的规模。\r\n\r\n \r\n\r\n一方面是“新常态”下大批外地精英人群带资进入一线城市避险，另一方面是一线城市控制人口规模收缩住宅用地供给。需求与供给的一升一降，不可能不带来房价的飞速上涨，而所谓“稳健略偏宽松”的货币政策和“去库存”的国策，只不过是在供求关系的基础上，再添了一把火。而人民政府则被要求去同时完成两个矛盾的任务，即在控制人口规模的同时，控制房价上涨。\r\n\r\n \r\n\r\n以上是限购政策出台的背景。那么，限购政策的结果对“望楼兴叹”的自以为高端的那部分外来务工人员而言，是好事吗？答案是否定的。因为一线城市的房价并不是在供求关系均衡的位置上停住的，而是通过政策手段，强行减少一部分需求来实现控制。具体而言，是将这部分需求，缓慢释放，从而使房价缓慢上涨。缓释决定了，让一部分人先买起来。而先买起来的这部分人，可以享受到的，是低价购房的机会。\r\n\r\n \r\n\r\n我们只需要回忆一下 2011 年 2 月的北京房地产调控，当时的“限购令”，要求非京籍人员在京购房的，需要连续缴纳 5 年社保。这意味着，一个\r\n2011 年 7 月毕业的大学生，考虑到拿不到户口是大概率事件，因此，一般来说，是要熬到 2016 年才有购房资格。换言之， 2011\r\n年限购以来，以远远低于 2016\r\n年市场价购入房产的，主要是有北京户口的这部分人，而进京落户的指标，几乎完全向政府机关、事业单位和国有企业投放，这些人，在 2011\r\n年以来购房的，全部大大增值了。而新的“限购令”下，由于提高了首付款比例，意味着，有资格购房的，是拿得出首付款的这部分人，至于这部分人现在购买的房产，是不是远远低于\r\n2020 年市场价，就让我们拭目以待吧。\r\n\r\n \r\n\r\n总之，在这个城市里，最令人感到不可思议的事情是，天天上网吐槽房价过高，并以此来恶毒攻击人民政府的，恰恰是一没有户口二没有钱的这部分人。有那么多人，通过制造舆论，逼迫人民政府把自己给卖了，简直不可思议。\r\n\r\n这是什么意思呢？比如说，有个 2007\r\n年考入北京某高校的外地小伙，我们假设他叫小明，和很多在校大学生一样，最喜欢在网络上编写或转发各种花式吐槽房价的段子。结果， 2011\r\n年，人民政府按他的意思，出台了限购令去控制房价。本来，他看好了一处 100\r\n平的房子，结果自然是买不了了，这套房，就被一个北京本地的室友，比如说叫小刚，花了 300 万买走了。\r\n\r\n \r\n\r\n到了 2016 年，好不容易熬出了购房资格，这套房涨到了 600 万，正好小刚想转手，于是小明一边东拼西凑，凑出了 120\r\n万的首付款准备去买房，另一边也没闲着，天天上网以吐槽房价的形式恶毒攻击人民政府。结果，人民政府只好按照他的意思，再次出台了限贷令去控制房价，首付款比例被调高到\r\n35% ，也就是说，首付款要拿出 210 万。小明怎么都凑不出多余的 90 万，于是，这套房被另一个室友，比如说叫小军，花了 210\r\n万首付给买走了。\r\n\r\n \r\n\r\n小明心想，一定要好好奋斗，争取早日把这 90 万给挣出来。同时上网呼吁：人民政府应该采取更坚决的手段，去遏制房价。请问：等到小明凑够了 210\r\n万，他能买得起这套房子吗？\r\n\r\n \r\n\r\n以上就是《××大学本科舍友阶级分化实录》。\r\n\r\n \r\n\r\n \r\n\r\n预览时标签不可点\r\n\r\n微信扫一扫 \r\n关注该公众号\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n****\r\n\r\n\r\n\r\n****\r\n\r\n\r\n\r\n× 分析\r\n\r\n 收藏\r\n\r\n","Timestamp":1476460800000,"PublicKey":"0319773E4E75194DE9810E624C4B2B57BD976F8E62CF12ACC85909BABF216A6406","Signature":"30450221009CF1343311E07F336DC192DB99EC73C2F20A26E97A2044B6E10E1AA8D20F49F8022028EF1E8B39AD36F2C34322B11F604F98FF97E72D83B08F89AB7B9B04B5DE4F7E"}