# 未来房价到底是涨，还是跌？
原创 卢克文 [ 卢克文工作室 ](javascript:void\(0\);)
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本文作者是工作室同事 “ 加西亚” ， 大家觉得写的好可以打赏， 我们 会把 打赏转交给她。
我曾经在深圳的南头古城附近住过一段时间，那里有一排灰不溜秋的房子。
每当我从那些房子下面走过， 都会产生一种卡夫卡式的荒诞感。因为这些房子毫无设计感，甚至有点丑陋，可它却能卖
10万一平米。而那些行色匆匆的路人，大多数要为这样的一套房子奋斗一辈子。
于是，我无数次问自己——
我们这一代人为什么要为一个水泥盒子打一辈子工，还一辈子贷？
我们是从什么时候开始默认这个游戏规则的？
这个游戏什么时候会结束？
我记得2000年，我们家花5万就能买一套100平米的房子。在那个年代，谁要是把房子卖到10万一平米，我们不会说他是在“打劫”，我们会觉得他是神经病。
但后来，我们却拿着银行卡在售楼处排着队等着他们来“打劫”。
这种荒诞而狂热的现象一直持续到刚刚过去的2021年，因为在过去的一年里，我们已经被楼市给整蒙了。
去年到底有多魔幻呢？
总之， 今天国家还在划三道杠，明天央行、银保监会可能就急吼吼地出来给市场 “解冻”；今天国家说要限购限贷，明天各大城市可能又先后出台限跌令；
今天央行放水，明天美联储又说要加息 ……
操作一波接着一波，传言一个接着一个，搞得大家一头雾水。
但在我看来， 凡事只要透过现象看本质，就没什么看不懂的，房价也是这样。要看明白 2021年楼市的诡谲，并预测今年的房价走向，其实只要从以下三要素入手：
人口、土地和金融。
其中土地指向 “供”，人口指向“需”，而金融是供需之间的纽带，也就是“钱”。三者此消彼长的关系，就是楼市的底层逻辑。
所以有句话，叫“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”。
今天我们就从这句话入手，来解构房价的底层逻辑，并预测未来中国的房价走向。
### ** 0 ** ** 1 **
**
**
### ** 人口 **
先来说说为什么 “房地产长期看人口”？
人口对房价的影响主要体现在“时间” 和 “空间”这两个维度。
时间维度和生育率是直接挂钩的。
比如，
1962-1972年婴儿潮的时候，也就是我父亲那一代人，他们的父母普遍会生三四个，甚至七八个小孩，所以我们这一代人都有一大堆的叔叔伯伯姑姑，还有一堆的姨和舅。
因为都太能生了，所以 这十年间生出了差不多 3亿人。
等到我父亲这一辈 成家立业（也就是
1990年左右），房子就成了刚需，这也是碧桂园（1992年创立）、保利地产（1992年创立）、绿地（1992年创立）等大量房企出现的底层原因之一。
就像当年的香港， 1949 年前后，因为大量的人从大陆涌入，导致香港从战后的 50 万人陡增到了
150万，之后大陆人又持续涌入，这也是霍英东等地产大佬能够崛起的根源。
新中国的第二次婴儿潮，发生在
1982-1992年，也就是我们这一代人。那一堆的叔伯姨舅们又给我们生了更多的堂兄弟姐妹和表兄弟姐妹，过年吃饭小孩都能凑好几桌。结果这十年间又生 出了
2.2亿婴儿。
等到我们 这批人结婚生子，房子作为刚需再次快速上涨，这是近十年来房价上涨的底层原因之一。（注意，我只是说 “底层 原因之一
”，其他原因我后边会说。）
此后，因为计划生育得到了全面贯彻，中国就再也没有出现真正的婴儿潮。
但也有人认为婴儿潮是出现过的，比如从 2001年开始，生育率就开始略有上升。好，那就算是一次婴儿潮吧。
但 2001-2011这十年间，一共也只生了1.6亿婴儿，而且是在12.6亿人的基础之上，这增量跟前两次简直没法比。 第一次婴儿潮可是在
6.6亿人的基础上生了差不多3亿人啊。
而且等到这1.6亿 小孩长大结婚买房，至少也得等到 2030年左右吧。所以从总体上说，未来十年的房价不具备人口的推力。
** 我们再来看人口的另一个维度 ——空间。 **
所谓空间，指的就是地域。
这个影响就更直接了。简单点说，就是人往哪跑，哪的房价就涨；哪留不住人，哪的房价就跌。
比如日本的东京都市圈和韩国的首尔地区，房价就一直蹭蹭蹭往上涨，而其他区域的房子有些都卖不出去。这是因为，日本一共 1.3 亿人，结果有 3600
万人涌向了东京都市圈；韩国更夸张，他们全国也就 5000 万人口，却有 2500万人挤在首尔地区。
再比如，这几十年来，美国人一直在源源不断地从中部向两大海岸线迁徙，导致美国两大海岸线的房价一直在涨，中部却在逐渐贫民窟化，一个大别墅，可能只要十几万美金。
大家都知道，这二十年来，中国房价的一路走高和城市化进程密不可分，农民要进城，小镇青年要去大城市，房价不涨才怪。
现在虽然每年从农村走向城市的人口较前几年有所下滑，但仍有1600-1800万左右。而且城镇之间也存在大量的人口迁移（每年有600多万）。所以对于那些人口净流入的城市，房价还有上涨空间，比如北上广深，以及杭州、西安等新一线城市。
但“小县城”（即大部分三四五六线城市）的房价以后是涨不动了，因为对房子的需求在逐渐趋于饱和（实际上很多地方已经饱和了）。 据统计，截至
11月底，三四线城市的新建商品住宅库存总量为2.2亿平方米，创下了5年来的新高，同比增长更是连涨37个月。
所以，对于那些人口净流出，商品住宅库存量还很大的城市来说，未来只会跌，不会涨。
** 另外，房价在空间上的分化还体现在城市的不同区域之间。 **
就说北京吧，之前 看到一篇标题很惊悚的报道，说北京的房价只要 1W+，还说有些地方正在“鹤岗化”。
当时我心情很复杂，一边感慨帝都竟沦落至此，一边窃喜自己终于可以在帝都安身立命了。结果点进去才发现， 那只要 1万多的房子在房山区的琉璃河，
这里偏远得估计都不好意思说自己是北京吧？
其实北京 “鹤岗化”的论调已经不是一次两次了，但这丝毫不影响北京西城区某些小区的均价涨到20万。
房价差了近20倍，这还是同一个北京吗？
对比去年11月北京各区域房价的走势，就有意思了。虽然石景山、门头沟等一大片区域的房价在跌，但西城区、东城区还在涨。
2021年11月北京房价
所以可以确定的是，今年，甚至是未来十年内，核心城市的核心区域将会因为人口的持续涌入而继续保持供不应求的状态。
只不过国家会经常跑出来泼泼冷水，所以即使涨价，应该也涨不过 10%。而核心城市的非核心区域，可能会各有各的跌法。
至于核心城市的某些外围地区，比如北京东边的河北燕郊、南边的河北固安，前些年可能在行情大好时靠着各种传言虚涨了一波，但只要城市规划没让它逆天改命，那它必跌无疑。现在燕郊已经从历史高点跌了30%左右，未来可能会更惨。
总而言之，未来的楼市将会像股市一样走向分化——
贵的会更贵，便宜的会更便宜。
### ** 02 ** ** **
**
**
### ** 土地 **
再来说说“房地产中期看土地”。
我们都 知道，香港的房价之所以像脱缰的野马一路飚到全球最高，很大原因是因为 1982 年撒切尔夫人访华后，香港回归开始正式提上日程，所以在 1984
年，中英双方签署了《中英联合声明》，其中重要的一项是 ——“政府每年批出的新土地只限50 公顷 ”。
当时我们之所以要挖这么个大坑，是怕港英政府在撤离之前大肆卖地，到时候扔下一个烂摊子拍拍屁股走人。
但没想到，它竟直接推高了房价，因为每年批 50公顷根本不够用啊。
50 公顷，也就是 50万平方米。嚯，也就比我在深圳住的小区大一点，我们小区还有41万平方米呢（还只是一期）。
偌大的香港一年只有一个小区开盘（公屋除外），能不疯抢？
到了 2002 年，挺过亚洲金融危机的港府为了维护楼市稳定，提振土地财政收入，继续大幅减少土地出让，年均出让住宅用地只有
5公顷。说真的，这点地连塞牙缝都不够，大家能不抢破头？
香港人踩过的坑，后来我们也跟着踩。
1984年12月1日，深圳 以 525万元的价格，把水库边上一块面积为8588平方米的地拍卖出去。
这是在新中国上演的第一场土地拍卖。
8个月后，154套住宅在这里拔地而起 ，并以每平米 1600元的均价在一小时内售完。
政府拍卖土地只是个开始，好戏还在后头。
时间来到 1993年。
当年
11月，十四届三中全会明确提出要进行分税制改革。之所以要改革，是因为在计划经济下，中央财政的高度集权导致地方政府的积极性和责任心缺失，中央也面临着沉重的财政负担，所以现在要把财政包干制改为分税制，
也就是要 “分灶吃饭”。
在分税制改革方案中，中央将税源稳定、税基广、易征收的税种大部分上划。
但 “重新分蛋糕”哪有那么容易？
当时以铁腕著称的朱镕基就带着 60多号人花了两个多月跑遍全国，向各地方官员晓之以理，诱之以利。
而他们去的第一个省，就是广东。
为了让广东省让步，朱镕基同意将土地出让收入归地方政府。
对于这一点，广东肯定是心动的，他们可亲眼见过河对岸香港地产业的步子迈得有多大，而且自从深圳拍出第一块地，他们就已经深刻感受到了“土地是财富之母”。
所以 1997年，当朱镕基再次去到广东，他拍着胸脯说 ： “我两年内一定要把住宅产业促成支柱产业。”
他这是在打气，也是在兑现承诺。
这就 是 “土地财政”的历史背景。之后，对于很多城市而言，土地就成了最大的 现金牛，比如昆明、武汉等地的土地财政依赖度都超过了
100%，他们比谁都怕房价跌，所以才赶紧跑出来限跌。
同时，我们还需思考另一个问题： “土地财政”之下，如果说当年香港房价的暴涨和《中英联合声明》里的“每年批出的新土地只限50 公顷 ”
直接相关，那大陆房价的飙升又是因为什么呢？
其实， 在过去的几十年里，围绕着中国的国土空间规划，一直存在着两派 ——
“大城市群派”和“小城镇派”。
前者认为，应该根据人口流动重点发展某些区域。而后者认为，要尽量实现全国各地的均衡发展，东部沿海要发展，中西部也要发展；大城市要发展，小城镇也要发展啊。
在有些人看来，
小城镇派的想法过于理想化，且带有计划经济色彩。但长期以来，我们的国土规划受这一派的影响很大。比如，为了配合西部大开发，用地指标向西部倾斜。但实际上，我们正在大规模地向东南沿海迁徙。
我发现，在过去几年，深圳、杭州每年新增人口三四十万，但用地指标并没有增加。而有的地方人口明明在大量迁出，用地指标却在增加，好像只要把房子盖起来，这些地方就能留住人才。
这种现象在深圳尤为突出。
很多人都还记得，深圳的房价是从 2015年开始暴涨的，因为很多人的肠子就是在那年悔青的。
2014年，深圳房价还略低于北京和上海，但一年之后，深圳的房价就一骑绝尘了。 我深圳的很多朋友至今还和祥林嫂一样喋喋不休：
“我真傻，我要是在2015年之前买了房，至少可以少打工十年……”
这次房价的暴涨其实和一份文件有关。
2015年，深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》。这份文件规定，深圳的基本生态控制线不变。同时 规定到
2020年，释放土地供应量只有253平方公里，且其中大部分将用于综合交通、市政设施……留给居住用地的面积少之又少。
比如 2018年，深圳只供应了15.8万平方米用作住宅用地，这其中还包括人才房。而此时北上广供应的住宅用地都是以百万平方米计。
深圳的房价就这么飞起来了，像极了当年的香港。
说一个很真实的感受。这些年在深圳，我虽然能看到一些塔吊，但主要是在建写字楼、商业综合体和市政设施，很少看到他们在建住宅，不信你去看看。而当我回到老家（南方的一座三线小城），却发现到处在建住宅楼，一片片楼盘拔地而起。
人明明都在往深圳涌，但深圳不着急建房子，反而是那座人都在往外跑的小城在拼命盖房子，难不成它是想筑巢引凤，和北上广深抢人？
反正就目前来看，只要政府不 “开闸放地”，深圳的房子就还有上涨空间， 要不是国家压着，明年上涨个 10%也不在话下。
但是啊……
注意，“但是”来了——
虽然从市场的理性分析，深圳房价还能再次突破天际，但是国家也一定会让它蹦不起来，要蹦跶大概也只许它蹦个3%-5%，想蹦到10%那是不太可能滴。北京、上海等其他一线城市的房价涨幅，大概也会控制在这个水平。
而那些明明留不住人，却还在拼命盖房子的三四五线城市， 到时候铁定是鸡飞蛋打 ——人口数量和房价齐跌。
比如说我同事的家乡茂名。
茂名是广东西部一个偏落后的三线城市（也有人说它是四线城市），今年我同事以8700元/平的价格在市中心买了一套房子，网签完成后，他跑到房产局的网站上瞄了一眼，竟发现网签价是1万，中间多达1300/平米的差价。
一般来说，房子的实际售价不会低于网签价，因为当售价低于网签价时，实际税费是按网签价征收的。也就是说，房产公司以8700元卖的房子，却要按1万的价格缴税，很明显，房产公司吃亏了呀。
为什么宁愿吃亏也要把房子卖掉？
第一种可能，是房产企业急于回笼资金。除了急于回笼资金，还有第二个原因——1万元这个价格在他们那压根儿就是有价无市，因为大家穷嘛，你不降价谁买呀？
千万不要以为广东的深圳富得流油，广东的茂名就穷不到哪去。
之前我专门做了一个社会调查，发现广东竟是贫富分化最大的一个省。
除了珠三角的深广佛莞惠珠等少数几个城市，其他地区一个比一个穷，比如粤东的潮州，粤北的韶关，粤西的茂名，还有不知道到底是属于粤西，还是粤北的云浮（广东最穷的一个地级市，2019年，深圳的GDP是它的29倍，这种贫富差距在国内其他省份实属罕见）。
我同事的老家茂名，它为啥穷呢？
很简单，因为没有产业支撑。这一点从社保缴费就能看出来。
茂名当地的社保最低缴费基数是2900元，但残酷的是，起码有一半人的工资达不到这个数。别问我为啥知道这个数据，因为我同事在当地社保局干过两年。
我们都知道，社保缴费是跟居民收入、产业结构息息相关的。当地除了石油化工和一些泛房地产企业，压根儿就没有什么企业交社保。
当地的企业菜到什么程度呢？
99%不足5人，绝大多数只有一两个固定员工，有订单时就找兼职，设备基本靠借，写方案基本靠外包，平时办公室都不用开门的。
由于没有足够的好就业岗位，810万户籍人口，竟流失了200多万，人口常年净流出状态。
这种情况下，房价再高也是有价无市。
类似这样的三四线城市，人口净流出，缺乏产业支撑，再加上棚改货币化的退潮，明年的房价势必进入阴跌通道，我掐指一算，预估降价是在5-10%左右吧。
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### ** 金融 **
最后说说为什么 房地产 “短期看金融”？
地产不同于一般的商品，因为它已经被高度金融化了。所以房价的涨跌比粮食价格的涨跌影响还要大，因为大米的价格跌个 30%，大家还能活下去，市场也还能被修复，
但房价你整体跌个 30%试试？金融系统分分钟崩溃给你看，然后大家要死一起死。
我们是怎么走进这条死胡同的呢？
其实房地产的金融化经历了三个阶段：资本化、证券化、货币化。
在房地产资本化之前，房价不可能高到现在这个地步，因为普通老百姓都买不起。但现在房价这么高，为什么能卖出去？
因为可以抵押贷款，低收入者可以通过付首付还月供的方式来买房。
这就是房地产的资本化，也是房地产行业加杠杆的起点。
加完这次杠杆后，为了刺激银行放心给低收入者放房贷，政府又催生了一个新型的金融市场——抵押贷款交易市场，也就是说，抵押贷款本身也可以进入交易市场了。
这就开启了房地产的证券化之路。
而当房地产信贷中出现大规模的次级贷款（信用等级最低的贷款），同时，基于抵押贷款证券相关的金融衍生品（如CDS）也开始膨胀，房地产就开始步入货币化阶段。
到了这个阶段，就谁也说不清我们到底往房地产加了多少杠杆了。阿基米德说，给他一根杠杆，他可以撬起地球，杠杆的威力可想而知。
杠杆越大，风险也就越大，所以一不小心就会出现房地产泡沫，并引发连锁的债务危机。
其中很典型的就是
1990年日本的地产泡沫，打那以后，日本就蔫了20年。当房价从顶部下滑，就引发了一系列的连锁反应，导致全国近200家金融机构陆续破产。金融机构破产了，企业就没法继续从银行贷款，然后企业也扛不下去了。企业扛不下去，打工人也要跟着倒霉，轻则降薪，重则失业，然后全社会集体躺平，废柴一代就出现了。
今年，自从我们国家搞出了一系列打压房价的动作，很多人以为我们的房价终于要暴跌了，这就大错特错了。
国家确实在打压房价，但没说要把它打死啊。
这种打压严格来说，叫“逆周期调节”，其目的，是熨平经济运行中过度的周期性波动，并降低由此积累的系统性风险。
既然要熨平波动，降低风险，国家怎么可能让房价暴跌呢？这不是和出发点背道而驰吗？
“逆周期调节”包含两个动作——在逆周期做多，在顺周期做空。
也就是说，要在经济下行时强力助推阻止经济衰退陷入萧条，在经济上行时及时踩刹车避免经济过热催生泡沫。
前两年中国的房地产就是涨得太离谱了，所以现在国家赶紧出来踩刹车，弹压弹压房价。
当时蹦得最高的就是深圳，还闹出了什么“深房理”炒房事件，所以国家就拿深圳开刀。可惜效果不太好，大家还在排队买房，某些大V也跑出来煽风点火，说这都是假象，大家快买啊！逼得国家又搞出一系列组合拳，才把房价给压住。
但问题是，也不能压太死了，比如说房价跌个 30%。前面已经说了，这样做很危险啊。深圳跟鹤岗不一样， 别说跌到
3万一套，就跌到3万一平米试试？全国的房价绝对跟着跌到鹤岗价。因为深圳是全国人民心中的标杆，标杆倒了，必然全民恐慌。
所以国家既要弹压深圳的房价，又绝不会让它倒，不然就会触发系统性的风险和危机。
同理，当国家在打压房价，某些城市却出台了限跌令，他们看似是在“顶风作案”，胆大包天，实则不然。
比如说岳阳，今年8月，它就出台了新规——中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，否则将不能网签。这应该是2021年全国第一个“限跌令”。
但国家会拿它怎么样了吗？
没怎么样。
这一是因为国家打压房价的时候，一二线城市往往比较能扛，反而是那些三四五线城市喜欢一惊一乍
。比如说岳阳吧，深圳的房价还没怎么跌呢，它就先跌为敬了，某些楼盘居然从 8000元/平降到了5000元/平。
这很危险呐。所以国家也只能睁一只眼闭一只眼，得给人家留一条活路不是？
但深圳敢“顶风作案”么？
我敢保证，它会迎来国家的铁拳。
还是那句话，“稳”才是国家的追求，不仅全局要稳，局部地区也要稳。所以岳阳的这种行为，恰恰符合中央的精神。即使国家骂它两句，那也是骂给深圳看的。
不过这波“顶风作案”的地方政府中，也有不识趣的，比如黑龙江。
12月20日，黑龙江省政府网站上发表了一篇文章，标题居然是“全力冲刺房地产业增长”。
“全力冲刺”这四个字很扎眼啊，而且此时国家对房价的调控已经进入深度阶段了。年初，驻马店、鹤岗、宝鸡等地还只敢取这样的标题——
关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见；
稳企业稳民生稳发展若干措施；
……
结果黑龙江扛着大旗就闯进了旨在调控房价的会场，旗上写着几个大字——
** 全力冲刺房地产业增长！ **
这不是找揍么？
不过，这也许只是黑龙江的苦肉计，反正保不住房价是死，被约谈问责也是死。嗐，死马当活马医吧，万一国家看它可怜，拉它一把呢？即使不拉它一把，那以后也有理由躺平了。
其实我们只要观察一下东北这十年来的人口变化，就知道黑龙江已经到了怎样危险的境地。
2010-2020年东北39个城市人口增量
我们早就知道东北人一直在往外跑。但我们也许不知道，人跑得最多的那个省，是黑龙江。
因为实在是活不下去了，所以黑龙江不得不“顶风作案”。
不过话说回来，房价该跌它还得跌，限跌也没用，只不过国家考虑到可能产生的系统风险，尽量不会让它们齐刷刷地跌得太惨烈而已。
像东北那些人口一直在大规模往外跑，产业还在急剧萎缩的城市，你如果问它们能跌多少，5%，10%，还是30%？
这个还真不好说。我只能说，鹤岗也许就是它们的底线。毕竟连“东方莫斯科”哈尔滨的某些在售项目，都已经可以变相“零首付”了。
### ** 04 **
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### ** 结语 **
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**
最后再说几句。
要预测房价的走向，还是得紧紧围绕中央的精神。
今年中央经济工作会议的通稿25次提到一个字——“稳”，并明确提出明年经济工作要“稳字当头、稳中求进”。
所以大家大可以放心。
考虑到现在全国房地产行业已经进入到一个国家高度控盘的状态（该搞死的房企已经被搞死了，该进ICU的也已经进ICU了，一波“杀鸡儆猴”的年度大戏之后，留下来的玩家就学乖了，反正国家有的是办法让你变乖），既然国家说要“稳”，作为“中国经济之母”的地产业，当然更要稳稳当当。
从整体上说，一旦房价大涨，国家就必然出手打压；一旦房价大跌，国家也会出来托底注入信心。
总之，既要让广大老百姓继续持有房子，又决不允许投机分子涌进来炒房赚差价。
也就是说，要让房子逐渐回归其居住属性，并 最终实现
“居者有其屋”。当然，这也不是一朝一夕、一年两年的事，因为中国经济确实和房地产捆绑得太紧了，实在是“投鼠忌器”呀。
现在的情况是，一方面，我们要通过其他途径来弥补政府的财政收入（2020年，全国卖地收入依然占全国财政收入的46%，占地方财政收入的84.03%）；另一方面，我们要一步一步，小心翼翼地为房地产去杠杆，以免引发系统性的金融风险。
所以就目前而言，调控房价还只是打助攻。更重要的是，我们要不断地优化经济结构，转换增长动力，从而逐渐弥补旧经济增长点留下的空白。
但即使说了这么多，可能很多人还是会有疑问。
比如说，前些天央行放水，有人就问我怎么看？会不会再度推高房价？
我觉得这种影响不能说没有，但非常小。
早在11月8日，央行就发布公告，将通过碳减排支持工具向金融机构提供低成本资金。由此也可看出，如果说房地产行业是旧经济增长点，那么绿电就将是新的经济增长点。我们现在要做的，就是尽快以新的经济增长点来弥补并逐渐替代旧的经济增长点，所以怎么可能走回老路呢？
即使是放水，也会尽可能定向地，有节制地放。
总之，我们的目标，是将全社会的核心资产逐渐从房地产转向实体经济、高科技企业。凡是和这个目标相违背的，国家都会尽可能地避免。
还有人担心明年美联储加息会对中国的经济，尤其是房地产行业造成巨大的震荡。毕竟每次美联储进入加息周期，都会在新兴市场国家掀起一场血雨腥风。
但我想说的是，今时不同往日。
美联储加息，肯定会对我们造成一定的影响。它一加息，随着美元大规模回流美国，中国企业难免会面临更高的融资成本，有些房地产企业甚至会被压垮。
自今年10月以来，就不断传来房地产企业无法偿还美元债的消息。10月26日，国家发改委和外管局还召集万科、佳兆业、新城等8家美元债发行大户进京开会，希望能化解危机。
这也是12月15日央妈放水的背景之一。但放水的目的绝不是为了刺激房地产市场的再度繁荣，而只是为了维持系统的稳定。
同时，此次无论是我们的股市，还是我们的物价，都没有紧跟着美国走。
这说明什么？
说明我们的经济、股市已经不是傻乎乎地被美国人牵着鼻子走了。而且从2008年开始，人民币就在一步步地走向国际化。此外，我们还拥有万亿美元的外汇储备。
所以，“混乱”对中国而言，也许会成为“阶梯”呢？
当美国资本不断地从其他国家撤资，导致很多国家再次陷入经济危机，我们也可以像当年的美国一样，拿着美元去抄底那些国家的优质资产啊。只不过我们的目的不是掠夺，而是共赢。
总之，即使央行放水，美联储加息，未来的房价应该也不会跳出以上我所分析的框架。
关于中国未来的房价，反正只要记住以下两个特征：
一是稳健。即整体上不暴跌，也不暴涨。
二是分化加剧。不仅城市与城市之间的房价差距拉大，城市内部各片区的房价也会拉大。
有了这两个特征，房子就失去了炒作的空间，因为差价太少，而且风险加大了，你不知道自己入手的到底是“大白马”还是“垃圾股”。
同时，由于房子的单价太高（至少比
“大白马”茅台的股价要高得多吧），所以投资房产将来只是富人的游戏，普通人就别玩了。该创业的好好创业，该打工的好好打工，多干实事，少琢磨炒房致富。
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操作一波接着一波，传言一个接着一个，搞得大家一头雾水。
但在我看来， 凡事只要透过现象看本质，就没什么看不懂的，房价也是这样。要看明白 2021年楼市的诡谲，并预测今年的房价走向，其实只要从以下三要素入手：
人口、土地和金融。
其中土地指向 “供”，人口指向“需”，而金融是供需之间的纽带，也就是“钱”。三者此消彼长的关系，就是楼市的底层逻辑。
所以有句话，叫“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”。
今天我们就从这句话入手，来解构房价的底层逻辑，并预测未来中国的房价走向。
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### ** 人口 **
先来说说为什么 “房地产长期看人口”？
人口对房价的影响主要体现在“时间” 和 “空间”这两个维度。
时间维度和生育率是直接挂钩的。
比如，
1962-1972年婴儿潮的时候，也就是我父亲那一代人，他们的父母普遍会生三四个，甚至七八个小孩，所以我们这一代人都有一大堆的叔叔伯伯姑姑，还有一堆的姨和舅。
因为都太能生了，所以 这十年间生出了差不多 3亿人。
等到我父亲这一辈 成家立业（也就是
1990年左右），房子就成了刚需，这也是碧桂园（1992年创立）、保利地产（1992年创立）、绿地（1992年创立）等大量房企出现的底层原因之一。
就像当年的香港， 1949 年前后，因为大量的人从大陆涌入，导致香港从战后的 50 万人陡增到了
150万，之后大陆人又持续涌入，这也是霍英东等地产大佬能够崛起的根源。
新中国的第二次婴儿潮，发生在
1982-1992年，也就是我们这一代人。那一堆的叔伯姨舅们又给我们生了更多的堂兄弟姐妹和表兄弟姐妹，过年吃饭小孩都能凑好几桌。结果这十年间又生 出了
2.2亿婴儿。
等到我们 这批人结婚生子，房子作为刚需再次快速上涨，这是近十年来房价上涨的底层原因之一。（注意，我只是说 “底层 原因之一
”，其他原因我后边会说。）
此后，因为计划生育得到了全面贯彻，中国就再也没有出现真正的婴儿潮。
但也有人认为婴儿潮是出现过的，比如从 2001年开始，生育率就开始略有上升。好，那就算是一次婴儿潮吧。
但 2001-2011这十年间，一共也只生了1.6亿婴儿，而且是在12.6亿人的基础之上，这增量跟前两次简直没法比。 第一次婴儿潮可是在
6.6亿人的基础上生了差不多3亿人啊。
而且等到这1.6亿 小孩长大结婚买房，至少也得等到 2030年左右吧。所以从总体上说，未来十年的房价不具备人口的推力。
** 我们再来看人口的另一个维度 ——空间。 **
所谓空间，指的就是地域。
这个影响就更直接了。简单点说，就是人往哪跑，哪的房价就涨；哪留不住人，哪的房价就跌。
比如日本的东京都市圈和韩国的首尔地区，房价就一直蹭蹭蹭往上涨，而其他区域的房子有些都卖不出去。这是因为，日本一共 1.3 亿人，结果有 3600
万人涌向了东京都市圈；韩国更夸张，他们全国也就 5000 万人口，却有 2500万人挤在首尔地区。
再比如，这几十年来，美国人一直在源源不断地从中部向两大海岸线迁徙，导致美国两大海岸线的房价一直在涨，中部却在逐渐贫民窟化，一个大别墅，可能只要十几万美金。
大家都知道，这二十年来，中国房价的一路走高和城市化进程密不可分，农民要进城，小镇青年要去大城市，房价不涨才怪。
现在虽然每年从农村走向城市的人口较前几年有所下滑，但仍有1600-1800万左右。而且城镇之间也存在大量的人口迁移（每年有600多万）。所以对于那些人口净流入的城市，房价还有上涨空间，比如北上广深，以及杭州、西安等新一线城市。
但“小县城”（即大部分三四五六线城市）的房价以后是涨不动了，因为对房子的需求在逐渐趋于饱和（实际上很多地方已经饱和了）。 据统计，截至
11月底，三四线城市的新建商品住宅库存总量为2.2亿平方米，创下了5年来的新高，同比增长更是连涨37个月。
所以，对于那些人口净流出，商品住宅库存量还很大的城市来说，未来只会跌，不会涨。
** 另外，房价在空间上的分化还体现在城市的不同区域之间。 **
就说北京吧，之前 看到一篇标题很惊悚的报道，说北京的房价只要 1W+，还说有些地方正在“鹤岗化”。
当时我心情很复杂，一边感慨帝都竟沦落至此，一边窃喜自己终于可以在帝都安身立命了。结果点进去才发现， 那只要 1万多的房子在房山区的琉璃河，
这里偏远得估计都不好意思说自己是北京吧？
其实北京 “鹤岗化”的论调已经不是一次两次了，但这丝毫不影响北京西城区某些小区的均价涨到20万。
房价差了近20倍，这还是同一个北京吗？
对比去年11月北京各区域房价的走势，就有意思了。虽然石景山、门头沟等一大片区域的房价在跌，但西城区、东城区还在涨。
2021年11月北京房价
所以可以确定的是，今年，甚至是未来十年内，核心城市的核心区域将会因为人口的持续涌入而继续保持供不应求的状态。
只不过国家会经常跑出来泼泼冷水，所以即使涨价，应该也涨不过 10%。而核心城市的非核心区域，可能会各有各的跌法。
至于核心城市的某些外围地区，比如北京东边的河北燕郊、南边的河北固安，前些年可能在行情大好时靠着各种传言虚涨了一波，但只要城市规划没让它逆天改命，那它必跌无疑。现在燕郊已经从历史高点跌了30%左右，未来可能会更惨。
总而言之，未来的楼市将会像股市一样走向分化——
贵的会更贵，便宜的会更便宜。
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### ** 土地 **
再来说说“房地产中期看土地”。
我们都 知道，香港的房价之所以像脱缰的野马一路飚到全球最高，很大原因是因为 1982 年撒切尔夫人访华后，香港回归开始正式提上日程，所以在 1984
年，中英双方签署了《中英联合声明》，其中重要的一项是 ——“政府每年批出的新土地只限50 公顷 ”。
当时我们之所以要挖这么个大坑，是怕港英政府在撤离之前大肆卖地，到时候扔下一个烂摊子拍拍屁股走人。
但没想到，它竟直接推高了房价，因为每年批 50公顷根本不够用啊。
50 公顷，也就是 50万平方米。嚯，也就比我在深圳住的小区大一点，我们小区还有41万平方米呢（还只是一期）。
偌大的香港一年只有一个小区开盘（公屋除外），能不疯抢？
到了 2002 年，挺过亚洲金融危机的港府为了维护楼市稳定，提振土地财政收入，继续大幅减少土地出让，年均出让住宅用地只有
5公顷。说真的，这点地连塞牙缝都不够，大家能不抢破头？
香港人踩过的坑，后来我们也跟着踩。
1984年12月1日，深圳 以 525万元的价格，把水库边上一块面积为8588平方米的地拍卖出去。
这是在新中国上演的第一场土地拍卖。
8个月后，154套住宅在这里拔地而起 ，并以每平米 1600元的均价在一小时内售完。
政府拍卖土地只是个开始，好戏还在后头。
时间来到 1993年。
当年
11月，十四届三中全会明确提出要进行分税制改革。之所以要改革，是因为在计划经济下，中央财政的高度集权导致地方政府的积极性和责任心缺失，中央也面临着沉重的财政负担，所以现在要把财政包干制改为分税制，
也就是要 “分灶吃饭”。
在分税制改革方案中，中央将税源稳定、税基广、易征收的税种大部分上划。
但 “重新分蛋糕”哪有那么容易？
当时以铁腕著称的朱镕基就带着 60多号人花了两个多月跑遍全国，向各地方官员晓之以理，诱之以利。
而他们去的第一个省，就是广东。
为了让广东省让步，朱镕基同意将土地出让收入归地方政府。
对于这一点，广东肯定是心动的，他们可亲眼见过河对岸香港地产业的步子迈得有多大，而且自从深圳拍出第一块地，他们就已经深刻感受到了“土地是财富之母”。
所以 1997年，当朱镕基再次去到广东，他拍着胸脯说 ： “我两年内一定要把住宅产业促成支柱产业。”
他这是在打气，也是在兑现承诺。
这就 是 “土地财政”的历史背景。之后，对于很多城市而言，土地就成了最大的 现金牛，比如昆明、武汉等地的土地财政依赖度都超过了
100%，他们比谁都怕房价跌，所以才赶紧跑出来限跌。
同时，我们还需思考另一个问题： “土地财政”之下，如果说当年香港房价的暴涨和《中英联合声明》里的“每年批出的新土地只限50 公顷 ”
直接相关，那大陆房价的飙升又是因为什么呢？
其实， 在过去的几十年里，围绕着中国的国土空间规划，一直存在着两派 ——
“大城市群派”和“小城镇派”。
前者认为，应该根据人口流动重点发展某些区域。而后者认为，要尽量实现全国各地的均衡发展，东部沿海要发展，中西部也要发展；大城市要发展，小城镇也要发展啊。
在有些人看来，
小城镇派的想法过于理想化，且带有计划经济色彩。但长期以来，我们的国土规划受这一派的影响很大。比如，为了配合西部大开发，用地指标向西部倾斜。但实际上，我们正在大规模地向东南沿海迁徙。
我发现，在过去几年，深圳、杭州每年新增人口三四十万，但用地指标并没有增加。而有的地方人口明明在大量迁出，用地指标却在增加，好像只要把房子盖起来，这些地方就能留住人才。
这种现象在深圳尤为突出。
很多人都还记得，深圳的房价是从 2015年开始暴涨的，因为很多人的肠子就是在那年悔青的。
2014年，深圳房价还略低于北京和上海，但一年之后，深圳的房价就一骑绝尘了。 我深圳的很多朋友至今还和祥林嫂一样喋喋不休：
“我真傻，我要是在2015年之前买了房，至少可以少打工十年……”
这次房价的暴涨其实和一份文件有关。
2015年，深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》。这份文件规定，深圳的基本生态控制线不变。同时 规定到
2020年，释放土地供应量只有253平方公里，且其中大部分将用于综合交通、市政设施……留给居住用地的面积少之又少。
比如 2018年，深圳只供应了15.8万平方米用作住宅用地，这其中还包括人才房。而此时北上广供应的住宅用地都是以百万平方米计。
深圳的房价就这么飞起来了，像极了当年的香港。
说一个很真实的感受。这些年在深圳，我虽然能看到一些塔吊，但主要是在建写字楼、商业综合体和市政设施，很少看到他们在建住宅，不信你去看看。而当我回到老家（南方的一座三线小城），却发现到处在建住宅楼，一片片楼盘拔地而起。
人明明都在往深圳涌，但深圳不着急建房子，反而是那座人都在往外跑的小城在拼命盖房子，难不成它是想筑巢引凤，和北上广深抢人？
反正就目前来看，只要政府不 “开闸放地”，深圳的房子就还有上涨空间， 要不是国家压着，明年上涨个 10%也不在话下。
但是啊……
注意，“但是”来了——
虽然从市场的理性分析，深圳房价还能再次突破天际，但是国家也一定会让它蹦不起来，要蹦跶大概也只许它蹦个3%-5%，想蹦到10%那是不太可能滴。北京、上海等其他一线城市的房价涨幅，大概也会控制在这个水平。
而那些明明留不住人，却还在拼命盖房子的三四五线城市， 到时候铁定是鸡飞蛋打 ——人口数量和房价齐跌。
比如说我同事的家乡茂名。
茂名是广东西部一个偏落后的三线城市（也有人说它是四线城市），今年我同事以8700元/平的价格在市中心买了一套房子，网签完成后，他跑到房产局的网站上瞄了一眼，竟发现网签价是1万，中间多达1300/平米的差价。
一般来说，房子的实际售价不会低于网签价，因为当售价低于网签价时，实际税费是按网签价征收的。也就是说，房产公司以8700元卖的房子，却要按1万的价格缴税，很明显，房产公司吃亏了呀。
为什么宁愿吃亏也要把房子卖掉？
第一种可能，是房产企业急于回笼资金。除了急于回笼资金，还有第二个原因——1万元这个价格在他们那压根儿就是有价无市，因为大家穷嘛，你不降价谁买呀？
千万不要以为广东的深圳富得流油，广东的茂名就穷不到哪去。
之前我专门做了一个社会调查，发现广东竟是贫富分化最大的一个省。
除了珠三角的深广佛莞惠珠等少数几个城市，其他地区一个比一个穷，比如粤东的潮州，粤北的韶关，粤西的茂名，还有不知道到底是属于粤西，还是粤北的云浮（广东最穷的一个地级市，2019年，深圳的GDP是它的29倍，这种贫富差距在国内其他省份实属罕见）。
我同事的老家茂名，它为啥穷呢？
很简单，因为没有产业支撑。这一点从社保缴费就能看出来。
茂名当地的社保最低缴费基数是2900元，但残酷的是，起码有一半人的工资达不到这个数。别问我为啥知道这个数据，因为我同事在当地社保局干过两年。
我们都知道，社保缴费是跟居民收入、产业结构息息相关的。当地除了石油化工和一些泛房地产企业，压根儿就没有什么企业交社保。
当地的企业菜到什么程度呢？
99%不足5人，绝大多数只有一两个固定员工，有订单时就找兼职，设备基本靠借，写方案基本靠外包，平时办公室都不用开门的。
由于没有足够的好就业岗位，810万户籍人口，竟流失了200多万，人口常年净流出状态。
这种情况下，房价再高也是有价无市。
类似这样的三四线城市，人口净流出，缺乏产业支撑，再加上棚改货币化的退潮，明年的房价势必进入阴跌通道，我掐指一算，预估降价是在5-10%左右吧。
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### ** 金融 **
最后说说为什么 房地产 “短期看金融”？
地产不同于一般的商品，因为它已经被高度金融化了。所以房价的涨跌比粮食价格的涨跌影响还要大，因为大米的价格跌个 30%，大家还能活下去，市场也还能被修复，
但房价你整体跌个 30%试试？金融系统分分钟崩溃给你看，然后大家要死一起死。
我们是怎么走进这条死胡同的呢？
其实房地产的金融化经历了三个阶段：资本化、证券化、货币化。
在房地产资本化之前，房价不可能高到现在这个地步，因为普通老百姓都买不起。但现在房价这么高，为什么能卖出去？
因为可以抵押贷款，低收入者可以通过付首付还月供的方式来买房。
这就是房地产的资本化，也是房地产行业加杠杆的起点。
加完这次杠杆后，为了刺激银行放心给低收入者放房贷，政府又催生了一个新型的金融市场——抵押贷款交易市场，也就是说，抵押贷款本身也可以进入交易市场了。
这就开启了房地产的证券化之路。
而当房地产信贷中出现大规模的次级贷款（信用等级最低的贷款），同时，基于抵押贷款证券相关的金融衍生品（如CDS）也开始膨胀，房地产就开始步入货币化阶段。
到了这个阶段，就谁也说不清我们到底往房地产加了多少杠杆了。阿基米德说，给他一根杠杆，他可以撬起地球，杠杆的威力可想而知。
杠杆越大，风险也就越大，所以一不小心就会出现房地产泡沫，并引发连锁的债务危机。
其中很典型的就是
1990年日本的地产泡沫，打那以后，日本就蔫了20年。当房价从顶部下滑，就引发了一系列的连锁反应，导致全国近200家金融机构陆续破产。金融机构破产了，企业就没法继续从银行贷款，然后企业也扛不下去了。企业扛不下去，打工人也要跟着倒霉，轻则降薪，重则失业，然后全社会集体躺平，废柴一代就出现了。
今年，自从我们国家搞出了一系列打压房价的动作，很多人以为我们的房价终于要暴跌了，这就大错特错了。
国家确实在打压房价，但没说要把它打死啊。
这种打压严格来说，叫“逆周期调节”，其目的，是熨平经济运行中过度的周期性波动，并降低由此积累的系统性风险。
既然要熨平波动，降低风险，国家怎么可能让房价暴跌呢？这不是和出发点背道而驰吗？
“逆周期调节”包含两个动作——在逆周期做多，在顺周期做空。
也就是说，要在经济下行时强力助推阻止经济衰退陷入萧条，在经济上行时及时踩刹车避免经济过热催生泡沫。
前两年中国的房地产就是涨得太离谱了，所以现在国家赶紧出来踩刹车，弹压弹压房价。
当时蹦得最高的就是深圳，还闹出了什么“深房理”炒房事件，所以国家就拿深圳开刀。可惜效果不太好，大家还在排队买房，某些大V也跑出来煽风点火，说这都是假象，大家快买啊！逼得国家又搞出一系列组合拳，才把房价给压住。
但问题是，也不能压太死了，比如说房价跌个 30%。前面已经说了，这样做很危险啊。深圳跟鹤岗不一样， 别说跌到
3万一套，就跌到3万一平米试试？全国的房价绝对跟着跌到鹤岗价。因为深圳是全国人民心中的标杆，标杆倒了，必然全民恐慌。
所以国家既要弹压深圳的房价，又绝不会让它倒，不然就会触发系统性的风险和危机。
同理，当国家在打压房价，某些城市却出台了限跌令，他们看似是在“顶风作案”，胆大包天，实则不然。
比如说岳阳，今年8月，它就出台了新规——中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，否则将不能网签。这应该是2021年全国第一个“限跌令”。
但国家会拿它怎么样了吗？
没怎么样。
这一是因为国家打压房价的时候，一二线城市往往比较能扛，反而是那些三四五线城市喜欢一惊一乍
。比如说岳阳吧，深圳的房价还没怎么跌呢，它就先跌为敬了，某些楼盘居然从 8000元/平降到了5000元/平。
这很危险呐。所以国家也只能睁一只眼闭一只眼，得给人家留一条活路不是？
但深圳敢“顶风作案”么？
我敢保证，它会迎来国家的铁拳。
还是那句话，“稳”才是国家的追求，不仅全局要稳，局部地区也要稳。所以岳阳的这种行为，恰恰符合中央的精神。即使国家骂它两句，那也是骂给深圳看的。
不过这波“顶风作案”的地方政府中，也有不识趣的，比如黑龙江。
12月20日，黑龙江省政府网站上发表了一篇文章，标题居然是“全力冲刺房地产业增长”。
“全力冲刺”这四个字很扎眼啊，而且此时国家对房价的调控已经进入深度阶段了。年初，驻马店、鹤岗、宝鸡等地还只敢取这样的标题——
关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见；
稳企业稳民生稳发展若干措施；
……
结果黑龙江扛着大旗就闯进了旨在调控房价的会场，旗上写着几个大字——
** 全力冲刺房地产业增长！ **
这不是找揍么？
不过，这也许只是黑龙江的苦肉计，反正保不住房价是死，被约谈问责也是死。嗐，死马当活马医吧，万一国家看它可怜，拉它一把呢？即使不拉它一把，那以后也有理由躺平了。
其实我们只要观察一下东北这十年来的人口变化，就知道黑龙江已经到了怎样危险的境地。
2010-2020年东北39个城市人口增量
我们早就知道东北人一直在往外跑。但我们也许不知道，人跑得最多的那个省，是黑龙江。
因为实在是活不下去了，所以黑龙江不得不“顶风作案”。
不过话说回来，房价该跌它还得跌，限跌也没用，只不过国家考虑到可能产生的系统风险，尽量不会让它们齐刷刷地跌得太惨烈而已。
像东北那些人口一直在大规模往外跑，产业还在急剧萎缩的城市，你如果问它们能跌多少，5%，10%，还是30%？
这个还真不好说。我只能说，鹤岗也许就是它们的底线。毕竟连“东方莫斯科”哈尔滨的某些在售项目，都已经可以变相“零首付”了。
### ** 04 **
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### ** 结语 **
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最后再说几句。
要预测房价的走向，还是得紧紧围绕中央的精神。
今年中央经济工作会议的通稿25次提到一个字——“稳”，并明确提出明年经济工作要“稳字当头、稳中求进”。
所以大家大可以放心。
考虑到现在全国房地产行业已经进入到一个国家高度控盘的状态（该搞死的房企已经被搞死了，该进ICU的也已经进ICU了，一波“杀鸡儆猴”的年度大戏之后，留下来的玩家就学乖了，反正国家有的是办法让你变乖），既然国家说要“稳”，作为“中国经济之母”的地产业，当然更要稳稳当当。
从整体上说，一旦房价大涨，国家就必然出手打压；一旦房价大跌，国家也会出来托底注入信心。
总之，既要让广大老百姓继续持有房子，又决不允许投机分子涌进来炒房赚差价。
也就是说，要让房子逐渐回归其居住属性，并 最终实现
“居者有其屋”。当然，这也不是一朝一夕、一年两年的事，因为中国经济确实和房地产捆绑得太紧了，实在是“投鼠忌器”呀。
现在的情况是，一方面，我们要通过其他途径来弥补政府的财政收入（2020年，全国卖地收入依然占全国财政收入的46%，占地方财政收入的84.03%）；另一方面，我们要一步一步，小心翼翼地为房地产去杠杆，以免引发系统性的金融风险。
所以就目前而言，调控房价还只是打助攻。更重要的是，我们要不断地优化经济结构，转换增长动力，从而逐渐弥补旧经济增长点留下的空白。
但即使说了这么多，可能很多人还是会有疑问。
比如说，前些天央行放水，有人就问我怎么看？会不会再度推高房价？
我觉得这种影响不能说没有，但非常小。
早在11月8日，央行就发布公告，将通过碳减排支持工具向金融机构提供低成本资金。由此也可看出，如果说房地产行业是旧经济增长点，那么绿电就将是新的经济增长点。我们现在要做的，就是尽快以新的经济增长点来弥补并逐渐替代旧的经济增长点，所以怎么可能走回老路呢？
即使是放水，也会尽可能定向地，有节制地放。
总之，我们的目标，是将全社会的核心资产逐渐从房地产转向实体经济、高科技企业。凡是和这个目标相违背的，国家都会尽可能地避免。
还有人担心明年美联储加息会对中国的经济，尤其是房地产行业造成巨大的震荡。毕竟每次美联储进入加息周期，都会在新兴市场国家掀起一场血雨腥风。
但我想说的是，今时不同往日。
美联储加息，肯定会对我们造成一定的影响。它一加息，随着美元大规模回流美国，中国企业难免会面临更高的融资成本，有些房地产企业甚至会被压垮。
自今年10月以来，就不断传来房地产企业无法偿还美元债的消息。10月26日，国家发改委和外管局还召集万科、佳兆业、新城等8家美元债发行大户进京开会，希望能化解危机。
这也是12月15日央妈放水的背景之一。但放水的目的绝不是为了刺激房地产市场的再度繁荣，而只是为了维持系统的稳定。
同时，此次无论是我们的股市，还是我们的物价，都没有紧跟着美国走。
这说明什么？
说明我们的经济、股市已经不是傻乎乎地被美国人牵着鼻子走了。而且从2008年开始，人民币就在一步步地走向国际化。此外，我们还拥有万亿美元的外汇储备。
所以，“混乱”对中国而言，也许会成为“阶梯”呢？
当美国资本不断地从其他国家撤资，导致很多国家再次陷入经济危机，我们也可以像当年的美国一样，拿着美元去抄底那些国家的优质资产啊。只不过我们的目的不是掠夺，而是共赢。
总之，即使央行放水，美联储加息，未来的房价应该也不会跳出以上我所分析的框架。
关于中国未来的房价，反正只要记住以下两个特征：
一是稳健。即整体上不暴跌，也不暴涨。
二是分化加剧。不仅城市与城市之间的房价差距拉大，城市内部各片区的房价也会拉大。
有了这两个特征，房子就失去了炒作的空间，因为差价太少，而且风险加大了，你不知道自己入手的到底是“大白马”还是“垃圾股”。
同时，由于房子的单价太高（至少比
“大白马”茅台的股价要高得多吧），所以投资房产将来只是富人的游戏，普通人就别玩了。该创业的好好创业，该打工的好好打工，多干实事，少琢磨炒房致富。
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