# 长沙低房价与湖南省大战略
原创 卢克文 [ 卢克文工作室 ](javascript:void\(0\);)
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上篇我们写到广西时，讲到了广西在承接珠三角产业转移时，是如何输给湖南和江西的。
刚好顺着这个话题，讲一讲湖南省在跟其他省竞争时，面临的机遇与挑战。
湖南工业化的发展，当然主要是产业转移的承接竞争。
著名的蓝思科技，就是2003年在深圳起家，之后陆续搬迁到湖南的，2018年时，蓝思科技为湖南创造了8万个就业岗位，员工月平均收入为税前5900元，每月发放工资5.27亿，为湖南省的经济做出了巨大贡献。
2021年上半年，蓝思科技营收214亿元，同比增长37%，净利润为23亿元，是湖南承接珠三角产业转移的代表性企业。
我们平时一说起产业转移，只会想到珠三角和长三角，总是忽略了福建省还有个造消费品的厦漳泉地区，主要搞小家电、服装鞋袜什么的，其实湖南、江西、湖北、安徽、河南这几个省在争夺产业转移时，是共同瞄准了这三个地区的，只是根据地理位置的远近，湖南更容易拿到珠三角的产业。
广西篇里介绍过，中国未来十年有一次产业链大转移，珠三角主要辐射赣州、郴州、衡阳、邵阳、永州、柳州、南宁、贺州等地，而长三角主要辐射上饶、安庆、芜湖、蚌埠、徐州、阜阳、南昌、抚州等，厦漳泉主要向赣州、抚州、上饶、吉安转移。
我们看到，在上面的名单中，江西省几座城市被重合的次数最多。
瞄一眼中国地图，江西紧邻福建、广东、浙江，在珠三角的产业承接战中，能和湖南分一分，但在厦漳泉和长三角的产业承接战中，江西比湖南有相当大的优势。
这其中赣州出现的次数最多，中国168种矿产里，赣州一个市拥有106种，赣州有大量的稀土、钨、铜、银、铅锌、石墨等矿产，常住人口九百万，大量智能家电、生物医物、新能源公司跑到赣州来，也使赣州人口一直处于正增长。
加上2021年年底即将开通的赣深高铁，以及2023年争取开工、计划2030年左右完工的全长1301公里的超级工程浙赣粤大运河，因为失去水道和铁路而开始走向衰落的江西，会因为重拾高铁与黄金水道，重新走向繁荣。
赣州也因此成为江西省发展速度最快的城市，这三年的GDP分别为2018年的2807亿，2019年的3474亿，2020年的3645亿，而2021年上半年，赣州GDP就达到了1966亿，经济学家预估赣州2021年GDP将超过4000亿。
在江西省财政厅发布的数据中，我还查到一个有趣的数字，2017年省财政厅下拨赣州446亿，九江223亿，南昌200亿；2018年省财政厅下拨赣州444亿，九江254亿，南昌197亿；2019年省财政厅下拨赣州479亿，九江291亿，南昌234亿，可见江西省也是全力支持赣州和九江的建设，划给这两个市的钱比南昌还多，未来江西省将形成南昌、赣州、九江三雄并列的第一梯队，宜春、上饶、吉安为第二梯队，带动整个江西经济的发展。
南昌现在排在全国第26名，仅5745亿GDP，不到长沙的一半，将来有望进入全国前20，赣州、九江现在排在全国第42、第45名，有望进入全国前30。
那些被湖南、江西挤下名次的城市，很可能是北方一些GDP在3000-4000亿、工业不发达的中等城市。
2021年上半年，江西省的GDP也终于反超陕西，排在全国第14名，按江西现在承接的工业转移和大基建建设，我个人预估江西会在2030年浙赣粤大运河完工后，跑进全国10-11名的位置。
再往后突进就比较难预测了，江西起点确实有些低，前面一片也高手如云。
再说湖南的另一个重要对手：湖北。
湖北的第一梯队是武汉，第二梯队是襄阳、宜昌，第三梯队是荆州、黄冈、孝感、十堰、荆门。
武汉、长沙跟南昌不一样，南昌的心情只有福州、济南懂，是个没太大存在感的省会，跟其它小弟拉开的距离太小，这种大哥做得委屈。
去年武汉是1.56万亿GDP，襄阳是4600亿，宜昌是4261亿，到荆州就只有2369亿，三个梯队差距明显。
湖北比湖南有一个无解的地理优势，就是有一个1061公里的长江经济带。
2014年9月，国务院下发了《关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》，这个经济带就成为国家重点发展战略，谁沾上这条水道谁发财。
有一段时间，湖南省各政府的墙上都挂着一副规划图，整个湖南分成四个大板块，东边是长株潭区，南边是邵阳、衡阳、永州、郴州这些抢珠三角产业转移的城市区，西边是湘西扶贫区，北边就是岳阳、常德、益阳的洞庭湖周边区域。
这个洞庭湖，是湖南难得跟长江的联系了，整个湖北有8个沿长江城市，湖南只有岳阳一个，还只有100多公里靠江。
因为有长江在，在运输成本上就省一大块，加上湖北是石英砂的重要产区，含硅量高，家里头有矿，宏泰石英砂、欣泰石英、振杰石英都在这扎堆，半导体上下游的长江存储、华为集成电路、三安光电、华星光电、科磊、泛林就跟着矿老板跑到了武汉开公司，加上武钢、东风汽车、中建、武烟等代表的新能源汽车、光电技术、通讯技术、生物制药、军工、造船，武汉制造业飙得飞起。
四倍于长沙的市区面积、1200多万常住人口、88所大学（长沙57所）提供源源不断的高素质打工人、加上九省通衢的地理要道，武汉有着不可动摇的优势。
2019年，湖北的GDP是4.58万亿，2020年因为疫情降到4.34万亿，2021年上半年恢复到2.27万亿，按湖南2020年4.18万亿，增长率还按去年3.8%来算，应该是追不上了。
湖北，将来应该会在中国各省6-7名之间徘徊。
对于湖北这片长江经济带，湖南抱着 “以湘江为依托的交通体系融入长江” 的实在心态，能分一点是一点了。
我常说地理即是命运，湖南是很难争过湖北的，面对长江，该认命时就得认命。
除了江西和湖北，湖南的后面还虎视眈眈站着一个安徽。
《万里江山图》安徽篇里我介绍过，安徽在治理好水患和合肥后，全省已经处在一个快速奋进的阶段，2020年安徽比上海只差区区20亿，比湖南只差3100亿，排在全国第十一名。
而且安徽搞的都是新兴产业，像电子信息、新能源汽车、新材料、食品医药、家用电器、轻工纺织等，这些产业潜力非常大，尤其新能源汽车，这个行业将来会是好大一块蛋糕，会产生天量的经济效益，可惜湖南没捞着。
在安徽省内处于第一梯队的合肥，2020年新增12家上市公司，光科创板就有7家，在2021年上半，规工以上工业增长33%，出口增长32%，远超其他同级城市，预计2021年合肥能达到1.1万亿GDP，已经离追上长沙（2020年1.21万亿）越来越近。
处于第二梯队的芜湖和滁州，一个发展机械制造、造船、纺织服装、轻工食品，一个主攻智能家电、先进装备、健康食品、化工、硅基材料、新能源，加上旁边南京的外延助攻，突破4000亿GDP也只是时间问题。
按现在安徽的发展速度和产业潜力，大约会在几年内超越湖南，将来会处在全国大概7-8名左右。
现在我们看一眼中国2020年各省GDP数据，能看出湖南现在的紧迫感。
不出意外的话，广东和江苏会继续争夺头把交椅，山东、浙江、河南、四川的位置难以动摇，前六名未来十年很难撼动，变化会集中在第七到十名。
湖北和福建应该是赶不上了，安徽会在未来几年反超，湖南可能跌落到全国第十名的位置，并有可能长期待在这里。
前面追不着，后面又要被迎头赶上，湖南难免有些焦虑。
但还好中国前13名与后面的名次有着很大的差距，保持在前13名，就不算掉队。
湖南只是发展速度没那么快，但整体还是在发展的。
现在，终于可以具体聊一下湖南，以及长沙了。
截止到2020年，长沙建城区面积只有500多平方公里，城区人口598万人，武汉建城区面积达到了1216平方公里，城区人口1039万人，武汉能达到长沙的2倍，主要就是长沙是一个被山地包围的城市，西、南、北三面环山，只有东南有地能发展，而武汉是江汉大平原上面，长沙市区天生玩不过武汉。
图片来自地图帝
地方小的好处是基建成本低，大家都窝在一块，人口密度高，去哪做什么都方便，商业就会特别发达。
打个比方，你跟两千人住在一栋楼里，那这周围的网吧、外卖、TONY老师一定很发达，因为人口集中养得起，如果你跟三百人住在一栋楼里，那开网吧的、送外卖的、TONY老师的日子就都不好过，他们的客流就大大减少，要多跑几栋楼，付出几倍的辛苦才能挣到一样的钱。
大家去长沙时，会发现茶颜悦色简直是100米一家，开得遍地都是，就是因为人口密集养得起这种小店，长沙能诞生茶颜和文和友这样的商业品牌，是因为城区小、人口密集造成的商业优势，在这样的商业环境下，容易诞生适应市民生活的全新品牌。
注意我这里使用的是“市民生活商业品牌”这个词。
为什么茶颜悦色和文和友不是诞生在武汉？
因为武汉市区人口没有长沙集中，长沙更容易催生出市民生活商业品牌。
为什么茶颜悦色和文和友不是诞生在深圳？
因为深圳房价高，工作压力超级大，人每天都在拼命，不可能像长沙人这样慢悠悠生活。
长沙人慢悠悠享受生活的底气，在于他们全中国省城最低的房价，长沙人只要不吃不喝6.5年就能买一套房，房价只有一万上下，甚至比一些省份的县城还低。
那长沙房价为什么这么低？
我个人认为，主要是两大原因：
第一个是当全国房价开始狂飙时，长沙守住了以人为本这条底线。
1994年分税制改革后，有效加强了中央财权，能“集中力量办大事”，地方政府中央拿走增值税的75%，地方拿走25%，企业所得税中央拿走60%，地方拿走40%，中央拿消费税，地方拿营业税，总体上说，中央拿走了大头，地方政府拿小头，但地方政府也难啊，各种公务员、事业单位、教师等着自己发工资，一大家子人要养活，还要留点余钱搞城市建设，总要修地铁不是？总要修高架不是？总要修下水道不是？没钱，十字路口连个红灯绿都挂不起来，公交车也跑不起来，城市就给整瘫痪了。
以2008年举例，地方财政占全国收入的48%，却要负担全国79%的支出，什么地方都需要花钱，总得给地方政府留条活路，经过协商，中央允许地方卖地增加收入。
地方政府拿钱主要干两件事，第一是发工资，第二是搞建设，为了把城市越建越现代，地方政府总有一股子卖地赚钱的冲动。
以今年举例，2021年前7个月，全国卖地收入4.14万亿元，这个数字占到了地方财政收入7.3万亿的56.7%，占全国税收11.91万亿的34.76%，地方政府超过一半以上的收入，来自卖地。
这也带来了一个副作用，如果房价上涨，地价就上涨，地价一涨，房价又涨，地方政府获得的收益也就越多。
想不冲动都不行。
但是，长沙这二十年来，一点都不冲动，经住了卖地赚钱的诱惑。
湖南省一位领导曾在过去接受媒体采访时曾说：老百姓为了还高额房贷，日子过得太苦了，长沙不能让老百姓过这种日子。
那不能赚钱，就要省钱，长沙在基础建设领域一直在省着花，修个大桥如果要十亿，就尽量用科学的办法降到六亿，修地铁武汉到2021年底计划修600公里，那我们计划修200公里就好了，2025年武汉打算修800公里总里程，长沙修300公里就行了。
控制住卖地的冲动，缺点是基建没有疯狂铺上，优点是市民们获得了幸福感，努力一些就能买到房子，就能好好过日子。
有了人口，才能支撑工业，有了工业，长沙才有希望。
对了，第二个原因，就是长沙要守住发展工业的希望，要在激烈的中部省份竞争中活下来，就得有一个杀手锏。
湖北有长江，安徽有江浙，江西有大运河和三大邻省，湖南就只能靠从珠三角拉老乡回来创业，和北边的岳阳常德。在未来十年，湖南的地理位置是比不过安徽、江西、湖北的，湖南人得给自己留条活路，要吸引人才回流到湖南，要吸引企业驻扎在湖南。
低房价是我们湖南人竞争的法宝，没有区位优势，我们就咬咬牙，摁住地价，喝粥吃糠也要留下工业。
只要长沙的房价不涨，全省各市的房价就都不会涨，哪个市价格要超过长沙，大家就会觉得这里的人宝里宝气，干嘛买你家的房子？我为什么不去长沙买？
长沙的低房价，从过去省市领导一切以人民为中心的出发点，已经慢慢变成全湖南的一张底牌。
2020年，长沙有77.6万大学生，每年20万人毕业，长沙要想方设法至少留住一半人，不能让这些人全跑去广州深圳了，这样才能使长沙的人口总量保持增长，到2030年完成1200万总人口的目标，为工业化留住希望。
我们湖南经常被批评各城市建设不如其他省，那是因为我们地方政府收入低啊，我们地方政府收入低，是因为长沙带头摁着房价啊。
湖南省这个地理位置天生玩不过安徽湖北，那我们自己省吃俭用还不行吗？
那些说长沙土地供应量少，说长沙收入低才造成房价低的原因，都是错误的。
2019年，全武汉土地供应3200万方，全长沙土地供应2200万方，跟人口数量和市区面积是相匹配的，武汉的房价还是长沙两倍呢。
长沙收入也不低，2020年长沙城镇居民人均可支配收入是57971元，高于郑州的42877元、成都的48593元、武汉的46010元、重庆的40006元，我自己好几个前同事回长沙了，他们现在的收入跟在珠三角差不多。
当然，长沙人能留这么多余钱在手里吃喝玩乐，主要还是因为房价低，如果房价跟武汉一样，长沙人就得累死累活交房贷，长沙人均可支配收入估计要砍掉好些。
长沙用事实证明，地方政府如果愿意，是可以压住房价的，各种限购、加税、限售措施一下来，市场就被制住了，就看你面对土地财政，冲动不冲动。
整个湖南的大战略，一是南边各市多接收珠三角产业转移，二是北边各市融入长江经济带，三是要完成长株潭一体化。
前面两个都讲过了，这两个都必须将房价压死，现在讲第三个。
这个项目在我小时候就一直听说，搞到现在都还没搞成功，好像快三十年了。
据说是湘潭这边出了严重的债务问题，现在正努力解决，也快解决完了。
十天前，湖南省发改委还发布了对长株潭一体化三十大标志工程动态调整，总投资2852亿的22个项目，2021年计划投资437亿元，至8月底时，这22个项目今年已累计完成投资286亿元，完成65.49%，整体进展顺利，三一智联重卡零部件和工程机械扩产、上汽大众电动汽车项目、岳麓山种业创新中心等都在有序进行。
长沙到2020年底，共有A股上市公司73家，但制造业不到三成，三一重工、中联重科、华菱钢铁、蓝思科技占到了市值大头，爱尔眼科和芒果传媒虽然重要，但制造业才更有意义，湖南的制造业还急需得到灌溉。
就算GDP远低于湖南的江西，它的规工利润2020年也达到了2438亿元，只比湖北的2519亿元少，高于安徽的2294亿元和湖南的2032亿元。
湖南一直是中国南方中部的代表省份，在没有江海优势的情况下，保持住今天的名次，是相当不容易的。曾经经济过于落后，造成了大量受过良好教育的湖南人，最后都流向了深圳和广州。
随着江西、安徽、湖北大基建搞得如火如荼，珠三角、长三角、厦漳泉产业转移有序进行，湖南的地理劣势开始暴露，被安徽反超，被江西拉近已迫在眉睫。
为了争这一口气的湖南人，要加速工业化的进程，要留住人才，留住好企业，在中部各省激烈竞争中活下来，就只能将长沙房价一把摁倒。
长沙市的低房价，如果跟周边省会相比较，是不合理的，压住长沙的房价，并不是为了压住一个市的房价，而是为了压住一个省的房价。
为的是全省在中部形成一个价格洼地，吸引更多的投资和人才汇集，让更多的人在湖南找到幸福感、归属感。
我们没有区位优势，但我们有自我改革的勇气。
这既是为了人民的福祉，也是为了保卫我们湖南的工业化啊。
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# 长沙低房价与湖南省大战略
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上篇我们写到广西时，讲到了广西在承接珠三角产业转移时，是如何输给湖南和江西的。
刚好顺着这个话题，讲一讲湖南省在跟其他省竞争时，面临的机遇与挑战。
湖南工业化的发展，当然主要是产业转移的承接竞争。
著名的蓝思科技，就是2003年在深圳起家，之后陆续搬迁到湖南的，2018年时，蓝思科技为湖南创造了8万个就业岗位，员工月平均收入为税前5900元，每月发放工资5.27亿，为湖南省的经济做出了巨大贡献。
2021年上半年，蓝思科技营收214亿元，同比增长37%，净利润为23亿元，是湖南承接珠三角产业转移的代表性企业。
我们平时一说起产业转移，只会想到珠三角和长三角，总是忽略了福建省还有个造消费品的厦漳泉地区，主要搞小家电、服装鞋袜什么的，其实湖南、江西、湖北、安徽、河南这几个省在争夺产业转移时，是共同瞄准了这三个地区的，只是根据地理位置的远近，湖南更容易拿到珠三角的产业。
广西篇里介绍过，中国未来十年有一次产业链大转移，珠三角主要辐射赣州、郴州、衡阳、邵阳、永州、柳州、南宁、贺州等地，而长三角主要辐射上饶、安庆、芜湖、蚌埠、徐州、阜阳、南昌、抚州等，厦漳泉主要向赣州、抚州、上饶、吉安转移。
我们看到，在上面的名单中，江西省几座城市被重合的次数最多。
瞄一眼中国地图，江西紧邻福建、广东、浙江，在珠三角的产业承接战中，能和湖南分一分，但在厦漳泉和长三角的产业承接战中，江西比湖南有相当大的优势。
这其中赣州出现的次数最多，中国168种矿产里，赣州一个市拥有106种，赣州有大量的稀土、钨、铜、银、铅锌、石墨等矿产，常住人口九百万，大量智能家电、生物医物、新能源公司跑到赣州来，也使赣州人口一直处于正增长。
加上2021年年底即将开通的赣深高铁，以及2023年争取开工、计划2030年左右完工的全长1301公里的超级工程浙赣粤大运河，因为失去水道和铁路而开始走向衰落的江西，会因为重拾高铁与黄金水道，重新走向繁荣。
赣州也因此成为江西省发展速度最快的城市，这三年的GDP分别为2018年的2807亿，2019年的3474亿，2020年的3645亿，而2021年上半年，赣州GDP就达到了1966亿，经济学家预估赣州2021年GDP将超过4000亿。
在江西省财政厅发布的数据中，我还查到一个有趣的数字，2017年省财政厅下拨赣州446亿，九江223亿，南昌200亿；2018年省财政厅下拨赣州444亿，九江254亿，南昌197亿；2019年省财政厅下拨赣州479亿，九江291亿，南昌234亿，可见江西省也是全力支持赣州和九江的建设，划给这两个市的钱比南昌还多，未来江西省将形成南昌、赣州、九江三雄并列的第一梯队，宜春、上饶、吉安为第二梯队，带动整个江西经济的发展。
南昌现在排在全国第26名，仅5745亿GDP，不到长沙的一半，将来有望进入全国前20，赣州、九江现在排在全国第42、第45名，有望进入全国前30。
那些被湖南、江西挤下名次的城市，很可能是北方一些GDP在3000-4000亿、工业不发达的中等城市。
2021年上半年，江西省的GDP也终于反超陕西，排在全国第14名，按江西现在承接的工业转移和大基建建设，我个人预估江西会在2030年浙赣粤大运河完工后，跑进全国10-11名的位置。
再往后突进就比较难预测了，江西起点确实有些低，前面一片也高手如云。
再说湖南的另一个重要对手：湖北。
湖北的第一梯队是武汉，第二梯队是襄阳、宜昌，第三梯队是荆州、黄冈、孝感、十堰、荆门。
武汉、长沙跟南昌不一样，南昌的心情只有福州、济南懂，是个没太大存在感的省会，跟其它小弟拉开的距离太小，这种大哥做得委屈。
去年武汉是1.56万亿GDP，襄阳是4600亿，宜昌是4261亿，到荆州就只有2369亿，三个梯队差距明显。
湖北比湖南有一个无解的地理优势，就是有一个1061公里的长江经济带。
2014年9月，国务院下发了《关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》，这个经济带就成为国家重点发展战略，谁沾上这条水道谁发财。
有一段时间，湖南省各政府的墙上都挂着一副规划图，整个湖南分成四个大板块，东边是长株潭区，南边是邵阳、衡阳、永州、郴州这些抢珠三角产业转移的城市区，西边是湘西扶贫区，北边就是岳阳、常德、益阳的洞庭湖周边区域。
这个洞庭湖，是湖南难得跟长江的联系了，整个湖北有8个沿长江城市，湖南只有岳阳一个，还只有100多公里靠江。
因为有长江在，在运输成本上就省一大块，加上湖北是石英砂的重要产区，含硅量高，家里头有矿，宏泰石英砂、欣泰石英、振杰石英都在这扎堆，半导体上下游的长江存储、华为集成电路、三安光电、华星光电、科磊、泛林就跟着矿老板跑到了武汉开公司，加上武钢、东风汽车、中建、武烟等代表的新能源汽车、光电技术、通讯技术、生物制药、军工、造船，武汉制造业飙得飞起。
四倍于长沙的市区面积、1200多万常住人口、88所大学（长沙57所）提供源源不断的高素质打工人、加上九省通衢的地理要道，武汉有着不可动摇的优势。
2019年，湖北的GDP是4.58万亿，2020年因为疫情降到4.34万亿，2021年上半年恢复到2.27万亿，按湖南2020年4.18万亿，增长率还按去年3.8%来算，应该是追不上了。
湖北，将来应该会在中国各省6-7名之间徘徊。
对于湖北这片长江经济带，湖南抱着 “以湘江为依托的交通体系融入长江” 的实在心态，能分一点是一点了。
我常说地理即是命运，湖南是很难争过湖北的，面对长江，该认命时就得认命。
除了江西和湖北，湖南的后面还虎视眈眈站着一个安徽。
《万里江山图》安徽篇里我介绍过，安徽在治理好水患和合肥后，全省已经处在一个快速奋进的阶段，2020年安徽比上海只差区区20亿，比湖南只差3100亿，排在全国第十一名。
而且安徽搞的都是新兴产业，像电子信息、新能源汽车、新材料、食品医药、家用电器、轻工纺织等，这些产业潜力非常大，尤其新能源汽车，这个行业将来会是好大一块蛋糕，会产生天量的经济效益，可惜湖南没捞着。
在安徽省内处于第一梯队的合肥，2020年新增12家上市公司，光科创板就有7家，在2021年上半，规工以上工业增长33%，出口增长32%，远超其他同级城市，预计2021年合肥能达到1.1万亿GDP，已经离追上长沙（2020年1.21万亿）越来越近。
处于第二梯队的芜湖和滁州，一个发展机械制造、造船、纺织服装、轻工食品，一个主攻智能家电、先进装备、健康食品、化工、硅基材料、新能源，加上旁边南京的外延助攻，突破4000亿GDP也只是时间问题。
按现在安徽的发展速度和产业潜力，大约会在几年内超越湖南，将来会处在全国大概7-8名左右。
现在我们看一眼中国2020年各省GDP数据，能看出湖南现在的紧迫感。
不出意外的话，广东和江苏会继续争夺头把交椅，山东、浙江、河南、四川的位置难以动摇，前六名未来十年很难撼动，变化会集中在第七到十名。
湖北和福建应该是赶不上了，安徽会在未来几年反超，湖南可能跌落到全国第十名的位置，并有可能长期待在这里。
前面追不着，后面又要被迎头赶上，湖南难免有些焦虑。
但还好中国前13名与后面的名次有着很大的差距，保持在前13名，就不算掉队。
湖南只是发展速度没那么快，但整体还是在发展的。
现在，终于可以具体聊一下湖南，以及长沙了。
截止到2020年，长沙建城区面积只有500多平方公里，城区人口598万人，武汉建城区面积达到了1216平方公里，城区人口1039万人，武汉能达到长沙的2倍，主要就是长沙是一个被山地包围的城市，西、南、北三面环山，只有东南有地能发展，而武汉是江汉大平原上面，长沙市区天生玩不过武汉。
图片来自地图帝
地方小的好处是基建成本低，大家都窝在一块，人口密度高，去哪做什么都方便，商业就会特别发达。
打个比方，你跟两千人住在一栋楼里，那这周围的网吧、外卖、TONY老师一定很发达，因为人口集中养得起，如果你跟三百人住在一栋楼里，那开网吧的、送外卖的、TONY老师的日子就都不好过，他们的客流就大大减少，要多跑几栋楼，付出几倍的辛苦才能挣到一样的钱。
大家去长沙时，会发现茶颜悦色简直是100米一家，开得遍地都是，就是因为人口密集养得起这种小店，长沙能诞生茶颜和文和友这样的商业品牌，是因为城区小、人口密集造成的商业优势，在这样的商业环境下，容易诞生适应市民生活的全新品牌。
注意我这里使用的是“市民生活商业品牌”这个词。
为什么茶颜悦色和文和友不是诞生在武汉？
因为武汉市区人口没有长沙集中，长沙更容易催生出市民生活商业品牌。
为什么茶颜悦色和文和友不是诞生在深圳？
因为深圳房价高，工作压力超级大，人每天都在拼命，不可能像长沙人这样慢悠悠生活。
长沙人慢悠悠享受生活的底气，在于他们全中国省城最低的房价，长沙人只要不吃不喝6.5年就能买一套房，房价只有一万上下，甚至比一些省份的县城还低。
那长沙房价为什么这么低？
我个人认为，主要是两大原因：
第一个是当全国房价开始狂飙时，长沙守住了以人为本这条底线。
1994年分税制改革后，有效加强了中央财权，能“集中力量办大事”，地方政府中央拿走增值税的75%，地方拿走25%，企业所得税中央拿走60%，地方拿走40%，中央拿消费税，地方拿营业税，总体上说，中央拿走了大头，地方政府拿小头，但地方政府也难啊，各种公务员、事业单位、教师等着自己发工资，一大家子人要养活，还要留点余钱搞城市建设，总要修地铁不是？总要修高架不是？总要修下水道不是？没钱，十字路口连个红灯绿都挂不起来，公交车也跑不起来，城市就给整瘫痪了。
以2008年举例，地方财政占全国收入的48%，却要负担全国79%的支出，什么地方都需要花钱，总得给地方政府留条活路，经过协商，中央允许地方卖地增加收入。
地方政府拿钱主要干两件事，第一是发工资，第二是搞建设，为了把城市越建越现代，地方政府总有一股子卖地赚钱的冲动。
以今年举例，2021年前7个月，全国卖地收入4.14万亿元，这个数字占到了地方财政收入7.3万亿的56.7%，占全国税收11.91万亿的34.76%，地方政府超过一半以上的收入，来自卖地。
这也带来了一个副作用，如果房价上涨，地价就上涨，地价一涨，房价又涨，地方政府获得的收益也就越多。
想不冲动都不行。
但是，长沙这二十年来，一点都不冲动，经住了卖地赚钱的诱惑。
湖南省一位领导曾在过去接受媒体采访时曾说：老百姓为了还高额房贷，日子过得太苦了，长沙不能让老百姓过这种日子。
那不能赚钱，就要省钱，长沙在基础建设领域一直在省着花，修个大桥如果要十亿，就尽量用科学的办法降到六亿，修地铁武汉到2021年底计划修600公里，那我们计划修200公里就好了，2025年武汉打算修800公里总里程，长沙修300公里就行了。
控制住卖地的冲动，缺点是基建没有疯狂铺上，优点是市民们获得了幸福感，努力一些就能买到房子，就能好好过日子。
有了人口，才能支撑工业，有了工业，长沙才有希望。
对了，第二个原因，就是长沙要守住发展工业的希望，要在激烈的中部省份竞争中活下来，就得有一个杀手锏。
湖北有长江，安徽有江浙，江西有大运河和三大邻省，湖南就只能靠从珠三角拉老乡回来创业，和北边的岳阳常德。在未来十年，湖南的地理位置是比不过安徽、江西、湖北的，湖南人得给自己留条活路，要吸引人才回流到湖南，要吸引企业驻扎在湖南。
低房价是我们湖南人竞争的法宝，没有区位优势，我们就咬咬牙，摁住地价，喝粥吃糠也要留下工业。
只要长沙的房价不涨，全省各市的房价就都不会涨，哪个市价格要超过长沙，大家就会觉得这里的人宝里宝气，干嘛买你家的房子？我为什么不去长沙买？
长沙的低房价，从过去省市领导一切以人民为中心的出发点，已经慢慢变成全湖南的一张底牌。
2020年，长沙有77.6万大学生，每年20万人毕业，长沙要想方设法至少留住一半人，不能让这些人全跑去广州深圳了，这样才能使长沙的人口总量保持增长，到2030年完成1200万总人口的目标，为工业化留住希望。
我们湖南经常被批评各城市建设不如其他省，那是因为我们地方政府收入低啊，我们地方政府收入低，是因为长沙带头摁着房价啊。
湖南省这个地理位置天生玩不过安徽湖北，那我们自己省吃俭用还不行吗？
那些说长沙土地供应量少，说长沙收入低才造成房价低的原因，都是错误的。
2019年，全武汉土地供应3200万方，全长沙土地供应2200万方，跟人口数量和市区面积是相匹配的，武汉的房价还是长沙两倍呢。
长沙收入也不低，2020年长沙城镇居民人均可支配收入是57971元，高于郑州的42877元、成都的48593元、武汉的46010元、重庆的40006元，我自己好几个前同事回长沙了，他们现在的收入跟在珠三角差不多。
当然，长沙人能留这么多余钱在手里吃喝玩乐，主要还是因为房价低，如果房价跟武汉一样，长沙人就得累死累活交房贷，长沙人均可支配收入估计要砍掉好些。
长沙用事实证明，地方政府如果愿意，是可以压住房价的，各种限购、加税、限售措施一下来，市场就被制住了，就看你面对土地财政，冲动不冲动。
整个湖南的大战略，一是南边各市多接收珠三角产业转移，二是北边各市融入长江经济带，三是要完成长株潭一体化。
前面两个都讲过了，这两个都必须将房价压死，现在讲第三个。
这个项目在我小时候就一直听说，搞到现在都还没搞成功，好像快三十年了。
据说是湘潭这边出了严重的债务问题，现在正努力解决，也快解决完了。
十天前，湖南省发改委还发布了对长株潭一体化三十大标志工程动态调整，总投资2852亿的22个项目，2021年计划投资437亿元，至8月底时，这22个项目今年已累计完成投资286亿元，完成65.49%，整体进展顺利，三一智联重卡零部件和工程机械扩产、上汽大众电动汽车项目、岳麓山种业创新中心等都在有序进行。
长沙到2020年底，共有A股上市公司73家，但制造业不到三成，三一重工、中联重科、华菱钢铁、蓝思科技占到了市值大头，爱尔眼科和芒果传媒虽然重要，但制造业才更有意义，湖南的制造业还急需得到灌溉。
就算GDP远低于湖南的江西，它的规工利润2020年也达到了2438亿元，只比湖北的2519亿元少，高于安徽的2294亿元和湖南的2032亿元。
湖南一直是中国南方中部的代表省份，在没有江海优势的情况下，保持住今天的名次，是相当不容易的。曾经经济过于落后，造成了大量受过良好教育的湖南人，最后都流向了深圳和广州。
随着江西、安徽、湖北大基建搞得如火如荼，珠三角、长三角、厦漳泉产业转移有序进行，湖南的地理劣势开始暴露，被安徽反超，被江西拉近已迫在眉睫。
为了争这一口气的湖南人，要加速工业化的进程，要留住人才，留住好企业，在中部各省激烈竞争中活下来，就只能将长沙房价一把摁倒。
长沙市的低房价，如果跟周边省会相比较，是不合理的，压住长沙的房价，并不是为了压住一个市的房价，而是为了压住一个省的房价。
为的是全省在中部形成一个价格洼地，吸引更多的投资和人才汇集，让更多的人在湖南找到幸福感、归属感。
我们没有区位优势，但我们有自我改革的勇气。
这既是为了人民的福祉，也是为了保卫我们湖南的工业化啊。
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