# 美元周期和地产周期
原创 沧海一土狗 [ 沧海一土狗 ](javascript:void\(0\);)
__ _ _ _ _
** 文/沧海一土狗 ** _ ps：2600字 _ ****
**引子**
2023年5月，地产的销售情况继续回落，不少城市二手房的房价也重新回落，最近，社会上对地产的讨论多了起来，观点也越来越极端。 _**一个极端是逃跑主义**
_ ，整天讲一些宏大叙事：老龄化、城市化、日本、地产泡沫和这届年轻人不一样； _**另一个极端则是冒险主义** _
，觉得必须搞大刺激，如果不救总需求要挂了。 事实上，这两个观点是一个观点—— _**中国的地产独立于全球经济** _
。冒险主义很容易转化成逃跑主义，来一波大刺激，还不行，再怎么办呢？
之所以此类观点盛行，有一个重要的原因，那就是一系列错误的假设： _**1、人口红利说，中国的进步靠廉价的劳动力；
** _ _**2、金融泡沫说，中国的进步靠金融杠杆；** _ 扯老龄化，地产泡沫，这一届年轻人不一样，不就是反复强调这两个假设吗？
然而，真实的情况是，中国的地产只是一个结果，是 _**中国制造业越来越强的一个自然结果** _
。我们刚加入WTO那会儿，中国制造业什么体量和水平？现在什么体量和水平？
从2004年到现在，中国房价总量的确涨了很多，但它也只是个结果，根源在于中国制造业的扩张。
_**不要本末导致——制造业扩张是因，房地产市值膨胀是结果。** _
那些讲人口红利的，讲金融泡沫的，是在否认这么多年中国制造业的进步。光靠压榨工人，不提升产业质量，是走不到今天的；光靠举债，加杠杆，也不会有目前中国制造的世界地位的。
**产业是一切的核心**
不同观点最根本的分歧在以下两个基础假设：
我坚定地站基础假设a，人口、金融杠杆、房价都是产业的自然结果，这次你会发现， _**产业承压，楼市是加不动杠杆的** _ 。（ _ps：在《_ [
_住房的金融属性及其定价机制_
](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxNjE1NjI1MA==&mid=2247488261&idx=1&sn=594e33069bdf980100d922a92fde692b&chksm=f9aaed30cedd6426296e6d7e239b365f0e0eeafccab0b077932b0fd960fcb8024abc4cdfb60f&scene=21#wechat_redirect)
_》一文中，我们着重讨论了产业逻辑_ ）
_**产业是一个地区房地产市值的核心，** _ 没有产业，一个地方的房地产市场是一定起不来的。
如上图所示，对于地方政府而言，庞氏模式是：搞房地产市场和人口的小循环。
这种 _**小循环模式** _ 总有破灭的一天，因为，它是 _**孤立的系统** _ ；一旦庞氏转不下去了，所有问题都要爆发出来。
> _**熵增原理，指孤立热力学系统的熵不减少，总是增大或者不变。** _
良性的模式是 _**大循环模式** _ ，地方政府靠地产融资去支持核心产业， _**核心产业创造更多就业岗位以吸引更多人口** _
，更多人口带来更加繁荣的房地产市场。 这种大循环才是可持续的，因为它靠核心产业加入了国内大循环和国际大循环， _**它依托的是一个开放系统** _ 。
**美元周期和制造业周期**
既然制造业是原因，地产是结果。那么，很自然的推论就是， _**地产周期本质上是制造业周期** _ ，国内的金融条件只是一个放大器。
那么，制造业周期的根源又是什么呢？ _**美元周期** _ ！
对于那些无脑看空中国地产的人，我想问， _**近十年来你见过高达3.7%的十年美债吗** _ _**？你不控制住这个重要变量** _
，所谓的老龄化、债务泡沫什么的不都是扯淡吗？
如果目前十年美债处在1.5%，中国的楼市还这么差，我们的确得反思，我们到底怎么了；但是，现在十年美债挂在天上，有啥好反思的？
> _**不要忽视屋子里的大象！** _
事实上，十年美债到中国楼市的传导十分流畅， _**利率高企——资本开支下滑——制造业萎靡——中国失业压力大** _ 。
在加息周期中，制造业惨的不止我们一家，美国自己的制造业也很惨，
我们上个月制造业PMI在48.8%，他们上个月48.4%，基本上是难兄难弟。全球制造业属于合作大于竞争，因此，景气周期会表现出较大的相关性。
但是，美国的主体是服务业， _**且服务业持续通胀** _ ，而我们的主体又是制造业。 _**所以，美国加息最主要是加在我们头上** _ 。 在《 [
人民币汇率和股市的关系
](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxNjE1NjI1MA==&mid=2247488721&idx=1&sn=c0830af981d94782db8a10688a1fdca0&chksm=f9aaeae4cedd63f2c9da9a806022348f50b04eafedecfafd62ecbd8552f3e6c579e305743edc&scene=21#wechat_redirect)
》一文中，我着重讲了美国加息对中国股市的影响。
这篇文章则是讲美国加息对中国楼市的影响，具体传导链条如下：
十年美债利率实在是太高了，既压制沪深300指数，也压制中国楼市。 _**既影响分子——居民收入，也影响分母——贴现率** _
。这种双重压制，导致国内集体陷入一种信心低迷的状态。
**政策刺激的计算题**
搞清楚强势美元对股市和楼市的全方位压制，就不难去站在政府的角度评估政策利弊了。
在强势美元下，我们出政策是事倍功半的，出一大堆政策，没什么效果；相反，在弱势美元下，我们出政策是事半功倍的， _**可能存量政策就够用** _ 。
想清楚这一点，就不难明白，为什么q1和q2政策力度都比较低， _**更偏向于兜底，而不是求进** _
。高昂的美债利率，使得任何政策的效率都打了极大的折扣。我们需要等待，等待一个政策效率高的时候出手，事半功倍。
目前的局面很难：一方面，经济比较差，另一方面，高达3.7%的十年美债像一个极其大的堵点，出再多刺激政策，看起来效果都很一般。
的确，我们可以出一个超级大的政策，一把压过十年美债的约束，但是， _**我们是制造业大国，所有的逻辑都要在制造业上走一遍。** _
代价必然是：产能过剩，库存过剩，房价大起大落，国际竞争力下降。 如果运气好， 我们刺激完 ， 十年美债利率正好进入 下行通道，国际制造业需求
起来了，好处占尽；但是， 如果运气不好呢 ？ ？ 再把以前的 大亏吃一遍吗 ？大国不能始终去赌这个东西。 在这种情况下，我们就很容易看清楚：
_**冒险主义** _ _**和逃跑主义的背后都是投机心理作祟** _ 。 所以，目前合理的策略是：
_**1、出一些副作用不大的刺激政策；
** _ _**2、减税降费，重点保住企业；** _ _**3、等对岸通胀下去，十年美债利率彻底进入下行通道；** _
说实话，我们的国际分工角色造就了一个极其尴尬的处境， _**美元加息周期下，回旋余地受限，强行逆周期，一定吃大亏** _ 。
**结束语**
我们需要捋清楚以下几个关系：
_**1、中国制造和世界的关系；** _ _**2、中国制造和美元的关系；** _ _**3、中国制造和中国地产的关系；** _
在此基础上，我们就能理解“房住不炒”和“不以房地产为刺激经济的手段”的真实含义了—— _**要顺应周期** _ 。
当美元走弱，制造业景气时，房地产一定蓬勃向上，房价该涨涨，只要控制好金融放大器就好；当美元走强，制造业低迷，房价向下时，我们需要脑子清醒，做好托底就行，但是，
_**不要去逆周期** _ 。
> _**逆周期的亏，我们已经吃得够够的，不解决本质问题，且赌的成分太大。** _
搞清楚这些底层问题，我们就能想明白以下几个点：
_**1、政府大规模甩政策的触发点；** _ _**2、地产不景气的真实症结在哪里，以及什么时候它会反转；** _
_**3、居民、企业信心不振的症结在哪里；** _ _**4、这一轮的地产行业真的是倒霉透顶，哪里能想到美国加息周期维持这么长？** _
最后，还是要提醒大家一点，整个人类群体，总是偏乐观的，这是我们能在进化中胜出的核心，一旦某一个重要群体陷入集体性悲观，一定是有一个十分具体的原因。不要捕风捉影，不要阴谋论，不要慌得一逼。
_ ps：数据来自wind，图片来自网络 _ _ [ 人民币汇率和股市的关系
](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxNjE1NjI1MA==&mid=2247488721&idx=1&sn=c0830af981d94782db8a10688a1fdca0&chksm=f9aaeae4cedd63f2c9da9a806022348f50b04eafedecfafd62ecbd8552f3e6c579e305743edc&scene=21#wechat_redirect)
_ _[ 【深度长文】如何研判未来房地产市场的走势？
](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxNjE1NjI1MA==&mid=2247488397&idx=1&sn=a2e197f3a519302f2cc592a83f53db30&chksm=f9aaedb8cedd64aed25d62b6024066a3153f4b703ded46d686a1b08ae7d29fe99ce4d24220a5&scene=21#wechat_redirect)
_ _
_ [ 住房的金融属性及其定价机制
](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxNjE1NjI1MA==&mid=2247488261&idx=1&sn=594e33069bdf980100d922a92fde692b&chksm=f9aaed30cedd6426296e6d7e239b365f0e0eeafccab0b077932b0fd960fcb8024abc4cdfb60f&scene=21#wechat_redirect)
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本号唯一的知识星球号 定位：升级认知框架的思维实验室 星球的主体是一系列具备一致性的模型 星主每天会通过增量讯息和市场反馈检验模型
这个检验过程就是每日的股市和债市复盘 因此，这一系列模型也是动态升级的 此外，星球里还有对重要的现象或事件的点评 以及一些跟公众号内容不同的随笔
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**引子**
2023年5月，地产的销售情况继续回落，不少城市二手房的房价也重新回落，最近，社会上对地产的讨论多了起来，观点也越来越极端。 _**一个极端是逃跑主义**
_ ，整天讲一些宏大叙事：老龄化、城市化、日本、地产泡沫和这届年轻人不一样； _**另一个极端则是冒险主义** _
，觉得必须搞大刺激，如果不救总需求要挂了。 事实上，这两个观点是一个观点—— _**中国的地产独立于全球经济** _
。冒险主义很容易转化成逃跑主义，来一波大刺激，还不行，再怎么办呢？
之所以此类观点盛行，有一个重要的原因，那就是一系列错误的假设： _**1、人口红利说，中国的进步靠廉价的劳动力；
** _ _**2、金融泡沫说，中国的进步靠金融杠杆；** _ 扯老龄化，地产泡沫，这一届年轻人不一样，不就是反复强调这两个假设吗？
然而，真实的情况是，中国的地产只是一个结果，是 _**中国制造业越来越强的一个自然结果** _
。我们刚加入WTO那会儿，中国制造业什么体量和水平？现在什么体量和水平？
从2004年到现在，中国房价总量的确涨了很多，但它也只是个结果，根源在于中国制造业的扩张。
_**不要本末导致——制造业扩张是因，房地产市值膨胀是结果。** _
那些讲人口红利的，讲金融泡沫的，是在否认这么多年中国制造业的进步。光靠压榨工人，不提升产业质量，是走不到今天的；光靠举债，加杠杆，也不会有目前中国制造的世界地位的。
**产业是一切的核心**
不同观点最根本的分歧在以下两个基础假设：
我坚定地站基础假设a，人口、金融杠杆、房价都是产业的自然结果，这次你会发现， _**产业承压，楼市是加不动杠杆的** _ 。（ _ps：在《_ [
_住房的金融属性及其定价机制_
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_》一文中，我们着重讨论了产业逻辑_ ）
_**产业是一个地区房地产市值的核心，** _ 没有产业，一个地方的房地产市场是一定起不来的。
如上图所示，对于地方政府而言，庞氏模式是：搞房地产市场和人口的小循环。
这种 _**小循环模式** _ 总有破灭的一天，因为，它是 _**孤立的系统** _ ；一旦庞氏转不下去了，所有问题都要爆发出来。
> _**熵增原理，指孤立热力学系统的熵不减少，总是增大或者不变。** _
良性的模式是 _**大循环模式** _ ，地方政府靠地产融资去支持核心产业， _**核心产业创造更多就业岗位以吸引更多人口** _
，更多人口带来更加繁荣的房地产市场。 这种大循环才是可持续的，因为它靠核心产业加入了国内大循环和国际大循环， _**它依托的是一个开放系统** _ 。
**美元周期和制造业周期**
既然制造业是原因，地产是结果。那么，很自然的推论就是， _**地产周期本质上是制造业周期** _ ，国内的金融条件只是一个放大器。
那么，制造业周期的根源又是什么呢？ _**美元周期** _ ！
对于那些无脑看空中国地产的人，我想问， _**近十年来你见过高达3.7%的十年美债吗** _ _**？你不控制住这个重要变量** _
，所谓的老龄化、债务泡沫什么的不都是扯淡吗？
如果目前十年美债处在1.5%，中国的楼市还这么差，我们的确得反思，我们到底怎么了；但是，现在十年美债挂在天上，有啥好反思的？
> _**不要忽视屋子里的大象！** _
事实上，十年美债到中国楼市的传导十分流畅， _**利率高企——资本开支下滑——制造业萎靡——中国失业压力大** _ 。
在加息周期中，制造业惨的不止我们一家，美国自己的制造业也很惨，
我们上个月制造业PMI在48.8%，他们上个月48.4%，基本上是难兄难弟。全球制造业属于合作大于竞争，因此，景气周期会表现出较大的相关性。
但是，美国的主体是服务业， _**且服务业持续通胀** _ ，而我们的主体又是制造业。 _**所以，美国加息最主要是加在我们头上** _ 。 在《 [
人民币汇率和股市的关系
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这篇文章则是讲美国加息对中国楼市的影响，具体传导链条如下：
十年美债利率实在是太高了，既压制沪深300指数，也压制中国楼市。 _**既影响分子——居民收入，也影响分母——贴现率** _
。这种双重压制，导致国内集体陷入一种信心低迷的状态。
**政策刺激的计算题**
搞清楚强势美元对股市和楼市的全方位压制，就不难去站在政府的角度评估政策利弊了。
在强势美元下，我们出政策是事倍功半的，出一大堆政策，没什么效果；相反，在弱势美元下，我们出政策是事半功倍的， _**可能存量政策就够用** _ 。
想清楚这一点，就不难明白，为什么q1和q2政策力度都比较低， _**更偏向于兜底，而不是求进** _
。高昂的美债利率，使得任何政策的效率都打了极大的折扣。我们需要等待，等待一个政策效率高的时候出手，事半功倍。
目前的局面很难：一方面，经济比较差，另一方面，高达3.7%的十年美债像一个极其大的堵点，出再多刺激政策，看起来效果都很一般。
的确，我们可以出一个超级大的政策，一把压过十年美债的约束，但是， _**我们是制造业大国，所有的逻辑都要在制造业上走一遍。** _
代价必然是：产能过剩，库存过剩，房价大起大落，国际竞争力下降。 如果运气好， 我们刺激完 ， 十年美债利率正好进入 下行通道，国际制造业需求
起来了，好处占尽；但是， 如果运气不好呢 ？ ？ 再把以前的 大亏吃一遍吗 ？大国不能始终去赌这个东西。 在这种情况下，我们就很容易看清楚：
_**冒险主义** _ _**和逃跑主义的背后都是投机心理作祟** _ 。 所以，目前合理的策略是：
_**1、出一些副作用不大的刺激政策；
** _ _**2、减税降费，重点保住企业；** _ _**3、等对岸通胀下去，十年美债利率彻底进入下行通道；** _
说实话，我们的国际分工角色造就了一个极其尴尬的处境， _**美元加息周期下，回旋余地受限，强行逆周期，一定吃大亏** _ 。
**结束语**
我们需要捋清楚以下几个关系：
_**1、中国制造和世界的关系；** _ _**2、中国制造和美元的关系；** _ _**3、中国制造和中国地产的关系；** _
在此基础上，我们就能理解“房住不炒”和“不以房地产为刺激经济的手段”的真实含义了—— _**要顺应周期** _ 。
当美元走弱，制造业景气时，房地产一定蓬勃向上，房价该涨涨，只要控制好金融放大器就好；当美元走强，制造业低迷，房价向下时，我们需要脑子清醒，做好托底就行，但是，
_**不要去逆周期** _ 。
> _**逆周期的亏，我们已经吃得够够的，不解决本质问题，且赌的成分太大。** _
搞清楚这些底层问题，我们就能想明白以下几个点：
_**1、政府大规模甩政策的触发点；** _ _**2、地产不景气的真实症结在哪里，以及什么时候它会反转；** _
_**3、居民、企业信心不振的症结在哪里；** _ _**4、这一轮的地产行业真的是倒霉透顶，哪里能想到美国加息周期维持这么长？** _
最后，还是要提醒大家一点，整个人类群体，总是偏乐观的，这是我们能在进化中胜出的核心，一旦某一个重要群体陷入集体性悲观，一定是有一个十分具体的原因。不要捕风捉影，不要阴谋论，不要慌得一逼。
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_ _[ 【深度长文】如何研判未来房地产市场的走势？
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_ [ 住房的金融属性及其定价机制
](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxNjE1NjI1MA==&mid=2247488261&idx=1&sn=594e33069bdf980100d922a92fde692b&chksm=f9aaed30cedd6426296e6d7e239b365f0e0eeafccab0b077932b0fd960fcb8024abc4cdfb60f&scene=21#wechat_redirect)
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