黄市长还是太乐观了
原创 ForU狐友 如说地产 2024-02-06 16:04 广东
今年初，黄奇帆在网上有个视频比较火，关于房价和房地产市场的，内容比较实在，有数据也有逻辑，他主要讲了三个观点：
1、房价下跌不符合政府、银行和开发商利益，中国房价在20212-2022整体看其实并没大跌，走的是有行无市。
2、（商品房）的交易量同期缩减，从2021年的高点18亿方降到22年14亿方，23年继续缩减，估计在13亿方（实际到了11亿方，按统计局说法是调整了部分销售数据），交易量降到12亿方会守住平衡，因为我国建成投入使用的存量房超500亿方，按50年折旧每年会新增10亿方，再加上总有结构性的调整需求，每年12亿方差不多是底部。
3、法拍房的量占据市场交易量20%左右时，其成交价将会显著影响市场定价，2023年房价开始下跌是法拍房打破的，当城市均价跌30%的时候政府就应该出手收购，一方面托底价格，一方面可以用作保障房。
很多人问我怎么看，总结了几点供大家参考：
第一：房地产基本面的问题：人口迎来长期拐点、居民购买力过度透支、土地信用创造进入负向循环。回顾过去，我国房地产市场从1998年到2023年其实已经25年了，2014年棚改货币化大幅提升了购买力和居民购买意愿（加杠杆），2015-2019居民杠杆率明显上行，2020国家是要控，但超预期的疫情出来又放了一波水，然后2020-2021行业达到顶点。到2022年，连续三年的疫情冲击了大量实体经济，居民收入预期明显转弱，开发商持续暴雷，交易量不断萎缩，多因素交织作用并互相强化，使得地产信用创造机制进入负向循环，一部分机构/抵押房屋的人选择违约躺平，法拍房数量急剧上升，同时前两年通过超常规杠杆资金买房的人急速套现，带动法拍房和二手房降价成交，二手房-新房价差逐步抹平。
第二：资金天生是逐利的，对投资品而言收益率要能覆盖资金成本，对扩张的信用而言，资产的净现金回报要能覆盖利息支出，一旦不能覆盖，投资损失将会快速放大，大家就会止损。无论是个人通过经营贷充抵首付在2019-2021年买房，还是小微企业老板通过抵押多余房产拿钱去投资，从2022年开始都面临明显的负反馈，一个很直观的表象就是大家不愿意负债、大家也不愿意投资、大家都在想怎么安全着路。
第三：价格机制主要由市场化、法制化的因素发挥作用，在此背景下其实政府其实很难做到稳房价、稳地价，因此不宜对“保价格体系”存在过高预期。在市场未达到“自然出清”状态前，政府保价救市难度非常大，而且代价很大。这个拐点更准确的信号可能先要看时间周期，比如保交楼的时间要遵循房屋的建造周期（从卖楼花到交付需要3年左右）、从恒大出险要完成资产处置和剩余分配也需要周期，而不是短期调整的幅度。换句话说，如果在2024年，即便城市整体房价市场化真实下跌30%，可能也很难看到政府真金白银的回购。从成本角度，在这个位置政府回购的隐含地价依然很高，并不合算。
第四：对底部新房交易体量的判断可能过于乐观，展望未来五年，可能新房交易量的中枢都不到8亿方。
首先，500亿方的折旧里面包含大量的乡村住宅，这些地方房屋建设超量而且居住人口还在持续减少，根本无法像城镇一样假设每年线性折旧。根据官方公开的人口七普数据，截至2020年针对全国居住在普通住宅的家庭户合计的住房建面517.3亿方，这里面城市177.1亿方、镇117.4亿方、乡村222.7亿方，城镇加一起也就294.5亿方，即便我们再加上21-23年的增量，估计在15亿方（商品住宅竣工了20.8亿方，同期假设拆除了5.8亿方），在23年年城镇大概有310亿方，如果再加上已成交未动工住宅用地、在建住宅、竣工未售住宅，城镇存量住宅大概有372亿方（全国总共595亿方），按50年折旧每年也就7.4亿方（乡村人口在持续减少而房屋存量很大，缺少购买力也缺需求）。
其次，我们如果认可因为15-16年房价大涨、居民加杠杆意愿强烈，导致了17-21年成交均值大幅偏离实际中枢这个逻辑，也会认为未来五年的底部不会有12亿平米这么高。17-21年这五年我国商品房销售面积平均在17.4亿方，商品住宅平均在15.1亿方。而此之前10年，2007-2016年商品住宅销售面积年均只有9.7亿方，2023年也就跌到这个平均水平。
再次，上述提法未考虑二手房的分流，一方面二手房交易持续上升，按发达国家经验都会是住房成交的主体，二手房完全可以吸纳结构性调整带来的需求。比如2022年我国新房（住宅）和二手房成交量大致在10.3亿平米和4.0亿平米，大致在900万套和410万套，2023年新房（住宅）和二手房成交量大致在9.5亿平米和5.7亿平米，大致在830万套和596万套，二手房交易量增长显著，置换的需求大部分是可以被二手市场吸纳的。
最后，如果按国家倡导的商品房-保障房双轨住房供应体系去推进，未来会明显分流市场需求，这样对新房市场的容量就更不乐观。2023年底，城镇保障性住房可能占372亿方里面的8-10%，也就是30亿方。如果在未来5-10年，保障房占比要提升到15-20%，每年都要分流相当规模的购房需求。
还有很多人在说我国城镇化率提升空间大，真实的情况可能是，虽然还有一定增长空间，但对房地产的带动作用在明显减弱，而且官方公布的城镇化率偏小，2023年末我国的城镇化率66.2%，但如果剔除居住在乡村65岁以上的老人9100万人，城镇化率就迅速提升到70.7%了。
行业已经不可避免进入存量时代，增量时代的思维和逻辑要换换了。
原创 ForU狐友 如说地产 2024-02-06 16:04 广东
今年初，黄奇帆在网上有个视频比较火，关于房价和房地产市场的，内容比较实在，有数据也有逻辑，他主要讲了三个观点：
1、房价下跌不符合政府、银行和开发商利益，中国房价在20212-2022整体看其实并没大跌，走的是有行无市。
2、（商品房）的交易量同期缩减，从2021年的高点18亿方降到22年14亿方，23年继续缩减，估计在13亿方（实际到了11亿方，按统计局说法是调整了部分销售数据），交易量降到12亿方会守住平衡，因为我国建成投入使用的存量房超500亿方，按50年折旧每年会新增10亿方，再加上总有结构性的调整需求，每年12亿方差不多是底部。
3、法拍房的量占据市场交易量20%左右时，其成交价将会显著影响市场定价，2023年房价开始下跌是法拍房打破的，当城市均价跌30%的时候政府就应该出手收购，一方面托底价格，一方面可以用作保障房。
很多人问我怎么看，总结了几点供大家参考：
第一：房地产基本面的问题：人口迎来长期拐点、居民购买力过度透支、土地信用创造进入负向循环。回顾过去，我国房地产市场从1998年到2023年其实已经25年了，2014年棚改货币化大幅提升了购买力和居民购买意愿（加杠杆），2015-2019居民杠杆率明显上行，2020国家是要控，但超预期的疫情出来又放了一波水，然后2020-2021行业达到顶点。到2022年，连续三年的疫情冲击了大量实体经济，居民收入预期明显转弱，开发商持续暴雷，交易量不断萎缩，多因素交织作用并互相强化，使得地产信用创造机制进入负向循环，一部分机构/抵押房屋的人选择违约躺平，法拍房数量急剧上升，同时前两年通过超常规杠杆资金买房的人急速套现，带动法拍房和二手房降价成交，二手房-新房价差逐步抹平。
第二：资金天生是逐利的，对投资品而言收益率要能覆盖资金成本，对扩张的信用而言，资产的净现金回报要能覆盖利息支出，一旦不能覆盖，投资损失将会快速放大，大家就会止损。无论是个人通过经营贷充抵首付在2019-2021年买房，还是小微企业老板通过抵押多余房产拿钱去投资，从2022年开始都面临明显的负反馈，一个很直观的表象就是大家不愿意负债、大家也不愿意投资、大家都在想怎么安全着路。
第三：价格机制主要由市场化、法制化的因素发挥作用，在此背景下其实政府其实很难做到稳房价、稳地价，因此不宜对“保价格体系”存在过高预期。在市场未达到“自然出清”状态前，政府保价救市难度非常大，而且代价很大。这个拐点更准确的信号可能先要看时间周期，比如保交楼的时间要遵循房屋的建造周期（从卖楼花到交付需要3年左右）、从恒大出险要完成资产处置和剩余分配也需要周期，而不是短期调整的幅度。换句话说，如果在2024年，即便城市整体房价市场化真实下跌30%，可能也很难看到政府真金白银的回购。从成本角度，在这个位置政府回购的隐含地价依然很高，并不合算。
第四：对底部新房交易体量的判断可能过于乐观，展望未来五年，可能新房交易量的中枢都不到8亿方。
首先，500亿方的折旧里面包含大量的乡村住宅，这些地方房屋建设超量而且居住人口还在持续减少，根本无法像城镇一样假设每年线性折旧。根据官方公开的人口七普数据，截至2020年针对全国居住在普通住宅的家庭户合计的住房建面517.3亿方，这里面城市177.1亿方、镇117.4亿方、乡村222.7亿方，城镇加一起也就294.5亿方，即便我们再加上21-23年的增量，估计在15亿方（商品住宅竣工了20.8亿方，同期假设拆除了5.8亿方），在23年年城镇大概有310亿方，如果再加上已成交未动工住宅用地、在建住宅、竣工未售住宅，城镇存量住宅大概有372亿方（全国总共595亿方），按50年折旧每年也就7.4亿方（乡村人口在持续减少而房屋存量很大，缺少购买力也缺需求）。
其次，我们如果认可因为15-16年房价大涨、居民加杠杆意愿强烈，导致了17-21年成交均值大幅偏离实际中枢这个逻辑，也会认为未来五年的底部不会有12亿平米这么高。17-21年这五年我国商品房销售面积平均在17.4亿方，商品住宅平均在15.1亿方。而此之前10年，2007-2016年商品住宅销售面积年均只有9.7亿方，2023年也就跌到这个平均水平。
再次，上述提法未考虑二手房的分流，一方面二手房交易持续上升，按发达国家经验都会是住房成交的主体，二手房完全可以吸纳结构性调整带来的需求。比如2022年我国新房（住宅）和二手房成交量大致在10.3亿平米和4.0亿平米，大致在900万套和410万套，2023年新房（住宅）和二手房成交量大致在9.5亿平米和5.7亿平米，大致在830万套和596万套，二手房交易量增长显著，置换的需求大部分是可以被二手市场吸纳的。
最后，如果按国家倡导的商品房-保障房双轨住房供应体系去推进，未来会明显分流市场需求，这样对新房市场的容量就更不乐观。2023年底，城镇保障性住房可能占372亿方里面的8-10%，也就是30亿方。如果在未来5-10年，保障房占比要提升到15-20%，每年都要分流相当规模的购房需求。
还有很多人在说我国城镇化率提升空间大，真实的情况可能是，虽然还有一定增长空间，但对房地产的带动作用在明显减弱，而且官方公布的城镇化率偏小，2023年末我国的城镇化率66.2%，但如果剔除居住在乡村65岁以上的老人9100万人，城镇化率就迅速提升到70.7%了。
行业已经不可避免进入存量时代，增量时代的思维和逻辑要换换了。