# 关于“认房不认贷”政策对金融市场的潜在影响
原创 沧海一土狗 [ 沧海一土狗 ](javascript:void\(0\);)
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** ** 文/沧海一土狗 **
_ ps：2000字 _ ****
**引子**
继广州、深圳宣布“认房不认贷”之后， _**上海和北京** _ 也于2023年9月1日晚间宣布了“ 认房不认贷 ”政策。
这意味着，“认房不认贷”在全国范围内完全铺开。基于zzj对 _**房地产市场新形势** _ 的判断，“认房认贷”很可能彻底成为历史。
对于这个政策，有各种各样的评论，但大都不是 _**严肃评论** _ ，无法构成决策依据，因此，我们有必要从 _**资产的流动性定价框架** _
去思考该政策对各类资产价格的影响。下面我们逐步展开我们的分析。
**资产的流动性定价框架**
如上图所示， 某种资产的价格必然可以被切割成以下两个部分， _**一、存量的资金有多少；2、增量资金的预期是什么；** _
首先，一线全面“认房不认贷”会带来楼市增量资金预期，站在住房持有者的立场，他们会 _**条件反射式** _ 地认为——房子要涨了。
但是，真正要紧的问题是， _**预期是否能兑现** _ ，其背后包含两个十分关键的问题：
_**1、谁来提供增量资金；** _
_**2、如何提供增量资金；** _
为了回答这两个问题，我们需要深入到具体场景去抽象关键要素。
**认房认贷卡了谁的脖子？**
我们可以先问一个相反的问题，认房认贷卡了谁？以北京为例，大概有两类人的需求遭受抑制， _**一部分是刚需盘，一部分是改善盘** _ 。
_**1、刚需盘** _
在北京存在这样一个群体：具备了在北京的购房资格，但在其他城市贷款买过房子。在这个集合中有这样一个 _**子集** _
，按照35%的首付比率来算，他们够得上北京的 _**刚需盘** _ ；但是，按照60%的首付比率算，他们就够不上了。
因此，“认房不认贷”对他们来说，就极其关键了。
现在北京开始“认房不认贷”了，这部分需求将会被释放。对于这部分刚需盘，一部分增量资金来源于 _**其他城市** _
，客户卖掉其他城市的房子；另一部分增量资金来源于 _**银行** _ ，更高的贷款比率去贷款。
_**2、改善盘** _
还有一部分人在北京已经有一套住房了，且有一些贷款。在这个群体中，也存在这样一个子集，按照35%的首付比率来算，他们够得上北京的 _**改善盘** _
；但是，按照80%的首付比率算（ _ ps：北京的改善盘大多是非普通住宅 _ ），他们就够不上了。 因此，“认房不认贷”对他们来说，也很关键。
对于这部分改善盘，一部分增量资金来源于 _**刚需盘** _ ，客户卖掉其在本市的刚需盘；另一部分增量资金来源于 _**银行** _
，更高的贷款比率去贷款。
**增量资金的真实来源**
站在整个北京楼市的立场，增量资金有两部分来源，一、其他城市；二、银行。 那么，其他城市的增量资金来源又是哪里呢？其实还是银行。
事实上，在过去很长一段时间内， _**整个系统在为这一步政策做准备** _ ——其他城市进行了更大程度的放松， _**把库存降低到一个合意水平（** _
_ ps：大家还可以设想不做充分准备、提前松绑的场景是什么样子 _ _**）** _
，具体手段为：1、更低的贷款利率；2、更低的首付比率；3、更多的税费优惠。
因此，站在全局的立场，我们可以得到下图：
“认房认贷”全面锁死了“其他城市——刚需盘——改善盘”的链条，也就遏制住了“银行——楼市”的资金链条。 现在“ 认房认贷
”被取消了，“银行——楼市”的资金链条被松绑，最直接的影响将是： _**社融增速将摆脱失速下滑的状态，逐步企稳回升** _ 。
**新的楼市形势**
当下，楼市的分化走势基本上已经成为一个 _**社会共识** _ 。
如上图所示， _**由于资金是逐利的，所以，它天然有往金融属性占比高区域流动的倾向** _ 。
能级越高的城市，住房的金融属性占比越高；反之，住房的居住属性占比高。
对于楼市，今年诞生了一个新的提法—— _**我国房地产市场供求关系发生重大变化** _ ，这个变化指的就是全局范围内金融属性和居住属性的占比来到了
_**临界点——居住属性开始居于主导地位，并不断地扩大** _ 。
在这种新的形势下，居民需要扭转心态，不要把“房住不炒”当成一个政策，而要当成一种常识性认知。
> _**虽然汽车是大件商品，但是，它是消费品，因为我们不会去买好几台车投资。** _
**结束语**
综上所述，我们就很容易理解，为什么债市对一线城市“认房不认贷”反应那么大了。
这是因为“认房不认贷”疏通了“其他城市——刚需——改善”链条的堵点，大量的资金可以从银行进入楼市，银行可以快速获得 _**一大笔增量资产** _
，然而，按揭贷款是债券的强替代品，所以，十年国债活跃期230012闻风而动，收益率迅速上了4bp。
> _**债市有增量资金减少预期。** _
那么，该如何理解 这个政策对 股市的影响呢 ？ 在《 [ 平均资产回报和大类资产配置
](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxNjE1NjI1MA==&mid=2247489074&idx=1&sn=7423e75098cdee0438518e0aefba80a2&chksm=f9aae807cedd61119089b22eb1820250b16ae8340d71a0ca3e9c4044d884d3ebcc4e8d443a4d&scene=21#wechat_redirect)
》一文中，我们有涉及过这个问题， _**社融增速等价于整个社会的平均资产回报** _ ，这个回报既可以来自于当期 ， _**也可以来自于未来** _
（ _ ps：这一次政策所带来的回报来源 _ ），提高社融增速可以提高 国内权益资产的吸引力，而这个政策会 _**直接作用于社融增速** _ 。
基于这个逻辑链条，我们可以推断，因为7月社融不及预期跑掉的外资，还会因为 _**未来逐渐丰满的社融预期** _ 回来。
> _**股市有增量资金增加预期。** _
_ ps：数据来自wind，图片来自网络 _ _ [ 平均资产回报和大类资产配置
](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxNjE1NjI1MA==&mid=2247489074&idx=1&sn=7423e75098cdee0438518e0aefba80a2&chksm=f9aae807cedd61119089b22eb1820250b16ae8340d71a0ca3e9c4044d884d3ebcc4e8d443a4d&scene=21#wechat_redirect)
_ _ [ 关于A股的边际资金定价机制
](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxNjE1NjI1MA==&mid=2247489101&idx=1&sn=e06da18e99e63d753703cfdaf69c7255&chksm=f9aae878cedd616e06718b8a997892cb98ed4d0d92d265a918adf1395cc96cb68b3d9f58450e&scene=21#wechat_redirect)
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本号唯一的知识星球号 定位：升级认知框架的思维实验室 星球的主体是一系列具备一致性的模型 星主每天会通过增量讯息和市场反馈检验模型
这个检验过程就是每日的股市和债市复盘 因此，这一系列模型也是动态升级的 此外，星球里还有对重要的现象或事件的点评 以及一些跟公众号内容不同的随笔
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_ ps：2000字 _ ****
**引子**
继广州、深圳宣布“认房不认贷”之后， _**上海和北京** _ 也于2023年9月1日晚间宣布了“ 认房不认贷 ”政策。
这意味着，“认房不认贷”在全国范围内完全铺开。基于zzj对 _**房地产市场新形势** _ 的判断，“认房认贷”很可能彻底成为历史。
对于这个政策，有各种各样的评论，但大都不是 _**严肃评论** _ ，无法构成决策依据，因此，我们有必要从 _**资产的流动性定价框架** _
去思考该政策对各类资产价格的影响。下面我们逐步展开我们的分析。
**资产的流动性定价框架**
如上图所示， 某种资产的价格必然可以被切割成以下两个部分， _**一、存量的资金有多少；2、增量资金的预期是什么；** _
首先，一线全面“认房不认贷”会带来楼市增量资金预期，站在住房持有者的立场，他们会 _**条件反射式** _ 地认为——房子要涨了。
但是，真正要紧的问题是， _**预期是否能兑现** _ ，其背后包含两个十分关键的问题：
_**1、谁来提供增量资金；** _
_**2、如何提供增量资金；** _
为了回答这两个问题，我们需要深入到具体场景去抽象关键要素。
**认房认贷卡了谁的脖子？**
我们可以先问一个相反的问题，认房认贷卡了谁？以北京为例，大概有两类人的需求遭受抑制， _**一部分是刚需盘，一部分是改善盘** _ 。
_**1、刚需盘** _
在北京存在这样一个群体：具备了在北京的购房资格，但在其他城市贷款买过房子。在这个集合中有这样一个 _**子集** _
，按照35%的首付比率来算，他们够得上北京的 _**刚需盘** _ ；但是，按照60%的首付比率算，他们就够不上了。
因此，“认房不认贷”对他们来说，就极其关键了。
现在北京开始“认房不认贷”了，这部分需求将会被释放。对于这部分刚需盘，一部分增量资金来源于 _**其他城市** _
，客户卖掉其他城市的房子；另一部分增量资金来源于 _**银行** _ ，更高的贷款比率去贷款。
_**2、改善盘** _
还有一部分人在北京已经有一套住房了，且有一些贷款。在这个群体中，也存在这样一个子集，按照35%的首付比率来算，他们够得上北京的 _**改善盘** _
；但是，按照80%的首付比率算（ _ ps：北京的改善盘大多是非普通住宅 _ ），他们就够不上了。 因此，“认房不认贷”对他们来说，也很关键。
对于这部分改善盘，一部分增量资金来源于 _**刚需盘** _ ，客户卖掉其在本市的刚需盘；另一部分增量资金来源于 _**银行** _
，更高的贷款比率去贷款。
**增量资金的真实来源**
站在整个北京楼市的立场，增量资金有两部分来源，一、其他城市；二、银行。 那么，其他城市的增量资金来源又是哪里呢？其实还是银行。
事实上，在过去很长一段时间内， _**整个系统在为这一步政策做准备** _ ——其他城市进行了更大程度的放松， _**把库存降低到一个合意水平（** _
_ ps：大家还可以设想不做充分准备、提前松绑的场景是什么样子 _ _**）** _
，具体手段为：1、更低的贷款利率；2、更低的首付比率；3、更多的税费优惠。
因此，站在全局的立场，我们可以得到下图：
“认房认贷”全面锁死了“其他城市——刚需盘——改善盘”的链条，也就遏制住了“银行——楼市”的资金链条。 现在“ 认房认贷
”被取消了，“银行——楼市”的资金链条被松绑，最直接的影响将是： _**社融增速将摆脱失速下滑的状态，逐步企稳回升** _ 。
**新的楼市形势**
当下，楼市的分化走势基本上已经成为一个 _**社会共识** _ 。
如上图所示， _**由于资金是逐利的，所以，它天然有往金融属性占比高区域流动的倾向** _ 。
能级越高的城市，住房的金融属性占比越高；反之，住房的居住属性占比高。
对于楼市，今年诞生了一个新的提法—— _**我国房地产市场供求关系发生重大变化** _ ，这个变化指的就是全局范围内金融属性和居住属性的占比来到了
_**临界点——居住属性开始居于主导地位，并不断地扩大** _ 。
在这种新的形势下，居民需要扭转心态，不要把“房住不炒”当成一个政策，而要当成一种常识性认知。
> _**虽然汽车是大件商品，但是，它是消费品，因为我们不会去买好几台车投资。** _
**结束语**
综上所述，我们就很容易理解，为什么债市对一线城市“认房不认贷”反应那么大了。
这是因为“认房不认贷”疏通了“其他城市——刚需——改善”链条的堵点，大量的资金可以从银行进入楼市，银行可以快速获得 _**一大笔增量资产** _
，然而，按揭贷款是债券的强替代品，所以，十年国债活跃期230012闻风而动，收益率迅速上了4bp。
> _**债市有增量资金减少预期。** _
那么，该如何理解 这个政策对 股市的影响呢 ？ 在《 [ 平均资产回报和大类资产配置
](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxNjE1NjI1MA==&mid=2247489074&idx=1&sn=7423e75098cdee0438518e0aefba80a2&chksm=f9aae807cedd61119089b22eb1820250b16ae8340d71a0ca3e9c4044d884d3ebcc4e8d443a4d&scene=21#wechat_redirect)
》一文中，我们有涉及过这个问题， _**社融增速等价于整个社会的平均资产回报** _ ，这个回报既可以来自于当期 ， _**也可以来自于未来** _
（ _ ps：这一次政策所带来的回报来源 _ ），提高社融增速可以提高 国内权益资产的吸引力，而这个政策会 _**直接作用于社融增速** _ 。
基于这个逻辑链条，我们可以推断，因为7月社融不及预期跑掉的外资，还会因为 _**未来逐渐丰满的社融预期** _ 回来。
> _**股市有增量资金增加预期。** _
_ ps：数据来自wind，图片来自网络 _ _ [ 平均资产回报和大类资产配置
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_ _ [ 关于A股的边际资金定价机制
](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxNjE1NjI1MA==&mid=2247489101&idx=1&sn=e06da18e99e63d753703cfdaf69c7255&chksm=f9aae878cedd616e06718b8a997892cb98ed4d0d92d265a918adf1395cc96cb68b3d9f58450e&scene=21#wechat_redirect)
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