# 关于降低存量房贷利率对风险资产价格的影响
原创 沧海一土狗 [ 沧海一土狗 ](javascript:void\(0\);)
__ _ _ _ _
** 文/沧海一土狗 ** _ ps：1600字 _
近期，市场对降低存量房贷利率的讨论很多。
一方面，大家觉得有必要降低，新增房贷和存量房贷的息差很大，以北京为例，大部分存量房贷利率在4.75%，新增房贷利率最低能到3.40%，差了135bp，有失公平。
另一方面，不少投资者认为银行体系的息差已经十分低了，再压缩银行的息差容易引起系统性风险。 于是，降低存量房贷利率的必要性和脆弱的银行体系息差构成了
_**一对尖锐的矛盾** _ 。 此外， _**计算让利规模的视角** _ 也激化了这个矛盾，我们的按揭贷款存量大概是38万亿的体量，
_**银行让利100bp** _
，平均让利规模是3800亿。如果我们把这种让利形式视同为发消费券，没有多少人会认为发3800亿的消费券对经济有多大的刺激作用。
如果我们仅仅从刺激消费的角度看待问题， _**即便是银行让利200bp** _
，使得让利规模扩大到7600亿，对消费的拉动也不会太大，因为我们2023年全年的GDP规模在126万亿人民。但是，对银行研究员来说，别说200bp了，即便是80bp，他们也会直呼不可能，绝对不可能。
一方面，我们直觉上认为，降低存量贷款利率有用；另一方面，从消费上又讲不通这个逻辑。那么，问题出在哪里了呢？？在我们看问题的视角上：
_**降低存量贷款利率是一个货币政策，不是一个刺激消费的政策** _ 。
我们得从利率传导、资本流向的角度思考问题，而不是直接去算拉动了多少消费。
如上图所示，对于北京的居民来说，无风险利率既不是货币基金的2%，也不是理财的预期收益率，而是， _**存量房贷利率的4.75%** _ 。
他们会卖掉手里的风险资产，赎回各种基金去还这笔按揭贷款。提前偿还按揭贷款可以帮他们节省掉4.75%的成本，因此，这对他们来说就是无风险利率。
> _今年上半年，42家A股上市银行个人住房贷款余额合计为34.08万亿元，相较上年末缩减了3174.21亿元。_
早偿的这3000多亿占存量的规模比例很低，只有0.933%。但是， _**如果这3000亿中的一半来自于股票基金的赎回** _
，那么，我们就能感受到它对风险资产价格所能产生的打击了。
显而易见，存量贷款利率高的地区早偿现象严重，存量贷款利率低的地区早偿现象不那么严重。
因此，我们真正需要关注的是边际存量贷款利率， _**我们也只需要降低边际存量贷款利率** _ 。
如上图所示，如果把边际房贷利率从r1降低到r2，银行的息差损失只有绿色的区域。 只要边际房贷利率水平足够低， _**早偿的问题得到解决** _
，存量按揭贷款就不再构成一个吸引子——从整个系统中抽取流动性，那么， _**整个系统的无风险利率水平会大幅降低** _ 。
如果按照这个逻辑测算，银行研究员就要拍胸脯了，他们会讲，这对银行息差的影响极小，降低存款利率所创造的空间完全足以覆盖。
价格是一个特别奇妙的东西， _**有十分强的杠杆效应** _
，或许商业银行只需要让利1000亿，但是，在资本市场中可能是上万亿的效果，资本市场再去作用到实体经济可能还有放大的效果。
> _**我们需要重视价格的放大器效应。** _
发达国家的利率传导体系比较干净，国内的利率传导体系比较复杂，很多资金池都可能成为吸引子，成为无风险利率。目前，比较显著的有两块，
_**一块是高存量房贷利率，另一块是理财资金池** _ 。
那么，为什么降低存量房贷利率的传闻会让长债继续大涨呢？因为边际的房贷利率实在是太高了，市场认为， _**它比理财的预期收益还高** _
。因此，降低边际房贷利率会给理财资金池带来增量资金。
很多股票投资者抱怨，在海外资本市场，宏观分析是有用的，但是，对于国内的资本市场，宏观分析屁用没有。 事实上，并不是宏观分析没有用，而是因为
_**我们的各种池子太多了，利率传导机制极其复杂，无风险利率的载体一直在变化** _ 。我们不能把海外的经验直接套用到国内。
> _**对投资者来说，这是灾难；但对研究者来说，这是一片沃土。** _
如果我们没办法全面地把握利率传导机制，那么， _**最好还是看图** _ ，这的确比宏观分析有用多了。 _ ps：数据来自wind，图片来自网络 _
End
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这个检验过程就是每日的股市和债市复盘 因此，这一系列模型也是动态升级的 此外，星球里还有对重要的现象或事件的点评 以及一些跟公众号内容不同的随笔
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** 文/沧海一土狗 ** _ ps：1600字 _
近期，市场对降低存量房贷利率的讨论很多。
一方面，大家觉得有必要降低，新增房贷和存量房贷的息差很大，以北京为例，大部分存量房贷利率在4.75%，新增房贷利率最低能到3.40%，差了135bp，有失公平。
另一方面，不少投资者认为银行体系的息差已经十分低了，再压缩银行的息差容易引起系统性风险。 于是，降低存量房贷利率的必要性和脆弱的银行体系息差构成了
_**一对尖锐的矛盾** _ 。 此外， _**计算让利规模的视角** _ 也激化了这个矛盾，我们的按揭贷款存量大概是38万亿的体量，
_**银行让利100bp** _
，平均让利规模是3800亿。如果我们把这种让利形式视同为发消费券，没有多少人会认为发3800亿的消费券对经济有多大的刺激作用。
如果我们仅仅从刺激消费的角度看待问题， _**即便是银行让利200bp** _
，使得让利规模扩大到7600亿，对消费的拉动也不会太大，因为我们2023年全年的GDP规模在126万亿人民。但是，对银行研究员来说，别说200bp了，即便是80bp，他们也会直呼不可能，绝对不可能。
一方面，我们直觉上认为，降低存量贷款利率有用；另一方面，从消费上又讲不通这个逻辑。那么，问题出在哪里了呢？？在我们看问题的视角上：
_**降低存量贷款利率是一个货币政策，不是一个刺激消费的政策** _ 。
我们得从利率传导、资本流向的角度思考问题，而不是直接去算拉动了多少消费。
如上图所示，对于北京的居民来说，无风险利率既不是货币基金的2%，也不是理财的预期收益率，而是， _**存量房贷利率的4.75%** _ 。
他们会卖掉手里的风险资产，赎回各种基金去还这笔按揭贷款。提前偿还按揭贷款可以帮他们节省掉4.75%的成本，因此，这对他们来说就是无风险利率。
> _今年上半年，42家A股上市银行个人住房贷款余额合计为34.08万亿元，相较上年末缩减了3174.21亿元。_
早偿的这3000多亿占存量的规模比例很低，只有0.933%。但是， _**如果这3000亿中的一半来自于股票基金的赎回** _
，那么，我们就能感受到它对风险资产价格所能产生的打击了。
显而易见，存量贷款利率高的地区早偿现象严重，存量贷款利率低的地区早偿现象不那么严重。
因此，我们真正需要关注的是边际存量贷款利率， _**我们也只需要降低边际存量贷款利率** _ 。
如上图所示，如果把边际房贷利率从r1降低到r2，银行的息差损失只有绿色的区域。 只要边际房贷利率水平足够低， _**早偿的问题得到解决** _
，存量按揭贷款就不再构成一个吸引子——从整个系统中抽取流动性，那么， _**整个系统的无风险利率水平会大幅降低** _ 。
如果按照这个逻辑测算，银行研究员就要拍胸脯了，他们会讲，这对银行息差的影响极小，降低存款利率所创造的空间完全足以覆盖。
价格是一个特别奇妙的东西， _**有十分强的杠杆效应** _
，或许商业银行只需要让利1000亿，但是，在资本市场中可能是上万亿的效果，资本市场再去作用到实体经济可能还有放大的效果。
> _**我们需要重视价格的放大器效应。** _
发达国家的利率传导体系比较干净，国内的利率传导体系比较复杂，很多资金池都可能成为吸引子，成为无风险利率。目前，比较显著的有两块，
_**一块是高存量房贷利率，另一块是理财资金池** _ 。
那么，为什么降低存量房贷利率的传闻会让长债继续大涨呢？因为边际的房贷利率实在是太高了，市场认为， _**它比理财的预期收益还高** _
。因此，降低边际房贷利率会给理财资金池带来增量资金。
很多股票投资者抱怨，在海外资本市场，宏观分析是有用的，但是，对于国内的资本市场，宏观分析屁用没有。 事实上，并不是宏观分析没有用，而是因为
_**我们的各种池子太多了，利率传导机制极其复杂，无风险利率的载体一直在变化** _ 。我们不能把海外的经验直接套用到国内。
> _**对投资者来说，这是灾难；但对研究者来说，这是一片沃土。** _
如果我们没办法全面地把握利率传导机制，那么， _**最好还是看图** _ ，这的确比宏观分析有用多了。 _ ps：数据来自wind，图片来自网络 _
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